Apartman ve site yönetimi seçimi günümüzde insanların her gün barınma ihtiyaçlarını giderdikleri evlerinde karşımıza çıkabilecek en önemli konulardan biridir. İnsanların yaşadıkları yer hakkında düzene ilişkin söz sahibi olabilmesi dolayısıyla katıldıkları apartman ve site yönetimi seçimi ve çıkarabileceği sorunlar bu makalemizin konusunu oluşturacaktır. Temel alacağımız yasa ise Kat Mülkiyeti Kanunudur.
Kat mülkiyeti kanununa göre apartman ve site tam olarak kullanılan terimler değildir. Günlük hayatta hep apartman ve site terimlerini kullansak da resmi bir belgede veya işlemde apartman ve site yerine hangi terimlerin kullanıldığının bilinmesinde de fayda vardır.
Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe örneğin apartman ve bahçesine veya otoparkına bütün olarak ‘’Ana gayrimenkul’’ denir. Yalnız esas yapı kısmına yani bizim incelememizde apartman olarak kullanacağımız kısma ise ‘’Ana yapı’’ denmektedir. ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine ise ‘’Bağımsız Bölüm’’ denmektedir. Bağımsız bölümden kasıt aslında bir apartmanın dairesi, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinde ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan kısımlardır.
Makalemizde site olarak kullanacağımız terim yerine ise toplu yapı denildiği görülmektedir. Site yani toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Bir uyuşmazlıkta bu terimlerle de karşılaşıldığında bunları karıştırmamakta fayda vardır.
Apartman yönetimi, apartmanla ilgili konularda yönetim açısından en üst birimdir. Kat malikleri, apartmanın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Apartman yönetimi için kimseye atanan kimseye apartman yöneticisi, eğer apartman yönetimi kurula verilmişse bu kurula da yönetim kurulu denir.
Apartman yönetimi/yöneticisi nasıl seçilir sorusuna, öncelikle açıklamalarımızda apartman yönetimi yerine kısaca yönetici diyerek devam edeceğimizi belirterek cevaplamaya başlayalım. İlk olarak, apartmanda sekiz veya daha fazla daire varsa, yönetici seçimi mecburidir. Apartmanın bütün daireleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden seçilir; eski yönetici tekrar seçilebilir.
Apartman yönetimi/yöneticisi seçiminde anlaşılamazsa o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince seçilen yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Apartman yönetiminin/yöneticisinin seçiminden sonra denetimi de mümkündür. Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve apartmanın yönetimi tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir.
Apartman yönetimi/yöneticisi seçimine karşı dava açılabilir. Kat malikleri kurulunca verilen apartman yönetimi/yönetici seçimi kararı aleyhine, kurul toplantısına katılan aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.
Apartman yönetimi karar defteri yönetici tarafından tutulan ve apartman hakkında kararların içine işlendiği bir defterdir. Kat malikleri kurulu kararları ‘’(1)’’ den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bahsettiğimiz karar defterine yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek karar defterine imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa ona göre çözülür.
Site yönetimi günümüzde çoğumuzun içinde yaşadığı sitelerin toplu olarak yönetilmesidir. Ancak site yönetimi apartman yönetimine göre daha karışık bir düzene sahiptir. Şimdi site yönetimi nasıl oluşur sorusuna cevap aramaya çalışacağız.
Site içindeki blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan daire maliklerinden oluşan ‘’ blok kat malikleri kurulu ’’nca yönetilir.
Bir arazide blok niteliğinde olmayan yapılar örneğin müstakil evler varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı arazide yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve oraya ait ortak yerlere ilişkin olarak, orada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ‘’ kat malikleri kurulu ’’nca yönetilir.
İmar planına göre bir adada (imar planındaki teknik tabiriyle ada) birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ‘’ ada kat malikleri kurulu ’’nca yönetilir ve yönetim tarzı bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında ‘’ ada temsilciler kurulu ’’na verilebilir.
Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.
Site kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ‘’ toplu yapı kat malikleri kurulu ’’nca yönetilir ve yönetim tarzı bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında ‘ ’toplu yapı temsilciler kurulu ’’na verilebilir.
Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.
Site yönetiminde yönetim planı, site kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayacak bir yönetim planıdır. Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Site yöneticisi seçimi, yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı arazideki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici seçer. Blok yöneticisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir.