Ev Değeri Hesaplama Formülü 2021 (DETAYLI ARAŞTIRMA)

Ev Değeri Hesaplama Formülleri (Basit Yöntemler)

“ Evim kaç para eder? “, “ Ev alacağım ama bu evin değeri ne kadardır? “, “ Emlak değerinin hesaplanması nasıl yapılır? ” gibi sorulara cevap bulabilmek için detaylı bir araştırma yaptık . Evin gerçek değerini bulmak için bir kaç yol bulunmaktadır. Bu yolları maddeler halinde tek tek inceleyelim. Ayrıca yazımızın sonundaki videoyu izlemenizi şiddetle tavsiye ediyoruz.

1.Evinizin Bulunduğu Lokasyon

İlk ve size en yakın değerleri verecek olan yöntem evinizle aynı lokasyondaki diğer evlerin fiyatlarını karşılaştırmaktır. Bu karşılaştırma işlemi yıllar önce oldukça zahmetliydi. İnternet üzerinden de bu karşılaştırmayı yapmanız mümkündür. Bunun için size basit bir yol göstereceğiz.

Ev Değerini Hesaplayabileceğiniz Adımlar:

• Sahibinden.com satılık konutlar bölümüne giriş yapıyoruz.
• Bulunduğunuz il içle ve hatta mahalleyi seçiniz.
• Ayrıca evin müstakil mi yoksa apartman dairesi mi olduğunu da belirtmeniz gerekiyor.
• Bu şekilde lokasyonunuzda ki bütün satılık evleri listelemiş olursunuz.

Listeme işleminden sonra bina yaşı, bulunduğu kat, ulaşım, sosyal alanlar ve oda sayısı gibi özelliklere de çok dikkat etmelisiniz. Evinize en yakında özellikleri gösteren evlerin fiyatlarını karşılaştırarak eviniz için uygun bir fiyat bulabilirsiniz.

2.Brüt kira çarpanı yöntemi ile Ev Değeri Hesaplama Formülü

Bir diğer konut değeri hesaplama formülü ise tamamen matematiksel veriler ışığında yapılmaktadır. İş yerinin veya evin aylık kira gelirlerinin bürüt kira çarpanları yardımıyla bulunması da mümkündür.

Yapılan araştırmalara göre Türkiye’de bir evin değeri 215 kiraya karşılık gelmektedir. Bu sayı İstanbul’da 210’dur. Bu kira değerleri üzerinden hesaplama yaparak da evin değerini bulabilirsiniz. Aşağıdaki tablo üzerinden ortalama hesaplama işlemini görebilirsiniz.

Yukarıda aynı lokasyonda bulunan farkklı evlerin aylık kira bedelleri ile toplam brüt kira sayıları üzerinden evin ortalama değeri hesaplanmıştır. Yani alacağınız evin aylık kira gelirleri ortalama 220 ay da o evin alış fiyatını karşılıyorsa ev için normal bir fiyattır. Yapılan araştırmalara göre alacağınız evin fiyatı ne kadar çok yüksekse yatırdığınız paranın geri dönüşü daha uzun olmaktadır.

Şöyle bir örnek vermek gerekirse, aldığınız ev 300.000 TL ise bunun size geri dönüşü 200 ayda olabilir. Şayet alacağınız evin değeri 1.000.000 TL ise bunun size geri dönüşü 300 ayı bulabilmektedir. Kira getirileri hakkında ki detaylara bu başlık altından değinmiştik.

3.Bir Emlak Uzmanından Yardım Alarak Ev Değeri Hesaplama

Ev değeri hesaplama işleminde son olarak deneyeceğiniz yöntem ise bir uzmandan bilgi almaktır. Bu yöntem tamamen tecrübeli bir emlak danışmanı ile uygulanmalıdır. Satmak istediğiniz veya almak istediğiniz evler için en uygun fiyat bilgilerini verebilirler. Tabi bu danışmanlık aşamasında birden fazla uzmandan yardım almanız her zaman daha doğru sonuçlar sunar size. Bu şekilde piyasayı bilen bir uzmandan yardım almanızı da öneriyoruz.

Konut Rayiç Bedeli Hesaplaması Nasıl Yapılıyor?

Rayiç Bedel, bir konutun veya iş yerinin piyasada ki ortalama değerdir. Rayiç bedel hesaplama işleminde aynı konumda bulunan 3 farklı ev belirlenir. Bu evlerin metre kareleri aynı olmalıdır. Bu aşamadan sonra şu hesaplama adımları uygulanır:

• Bulduğunuz 3 gayrimenkulün rayiç bedelleri toplanır.
• Bulduğunuz gayrimenkullerin metre kareleri toplanır.
• Toplam rayiç bedel, toplam metre kareye bölünür.
• Bulunan sonuç ise alacağınız evin metre karesi ile çarpılır.
• Elde edilen sonuç, alacağınız evin metre kareye göre rayiç bedelini vermektedir.

Örnek Rayiç Bedel Hesaplama:

• 1. konutun rayiç bedeli 300.000 TL ve 150 m²
• 2. konutun rayiç bedeli 350.000 TL ve 160 m²
• 3. konutun rayiç bedeli 340.000 TL ve 155 m² olsun.

Almak istediğiniz gayrimenkulün metre karesi ise 165 olsun. Burada yapmamız gereken ilk işlem bütün rayiç bedelleri toplamak. (300.000 TL + 350.000 TL + 340.000 TL = 990.000 TL ) Sonrasında evlerin metre karelerini topluyoruz. (150+160+155= 465 m² etmektedir.) Yapacağımız işlem işe sonuç 990.000/465= 2.129 TL olmaktadır.

2.129 TL’yi alacağınız evin m²’si ile çarparak toplam rayiç bedeli bulabilirsiniz. Yani 2.129*165= 351.285 TL gibi bir fiyat çıkmaktadır.

Konut Değerini Yükselten 8 Özellik

1. Bulunduğunuz il veya ilçenin merkezi konumunda bulunması.
2. Evin veya iş yerinin ulaşım seçeneklerinin fazla(metro, dolmuş vs) ve bunlara yakın olması.
3. Bina yaşının küçük olması.
4. Ülkemiz kuzey yarım kürede olduğu için evlerin güney cepheleri güneş almaktadır. Bu yüzden güney cephesinde olması evinize değer katacaktır.
5. Evin çevresinin daha ferah olması ve ön cephe de bulunması.
6. Konutun bulunduğu kat, ev değeri hesaplamasında oldukça önemli bir şarttır.
7. Binada asansör, kapıcı, temizlik görevlisi vs olması da evin değerini etkileyen unsurlardandır.
8. Sinema odası, vade, yüzme havuzu, cafeterya ve spor salonu gibi ortak kullanım alanlarının olması da evinize + bir değer katmaktadır.

Emlak Beyan Değeri Nedir?

Beyan değeri, emlak vergisi kapsamında, genel beyan dönemlerinde emlağın sahibi ya da hissedarları tarafından belediyelere sağlanan emlak beyannamelerinde belirtilmiş olan değeri ifade eder. Beyan değeri, kayıtlı değer olarak da bilinir. Tapu harçları bu değere göre hesaplanır ve harcın bu değere her yıl uygulanacak yeniden değerleme oranı eklendikten sonraki halinden daha düşük olmamasına dikkat edilir.

Emlak beyan değerini etkileyen iki unsur bulunmaktadır. Bu unsurlar;

1. Devlet tarafından belirlenen ve binanın metrekaresine düşen inşaat yapı maliyetdir. (bkz. Metrekare Normal İnşaat Maliyet Değerleri )
2. Diğer unsur ise emlağın üzerinde bulundu arsa ve arsa payı değeridir.

İlginizi Çekebilecek Diğer Yazılarımız:

• Kredi ile ev alacaksınız Konut Kredisi Faiz Oranları 2021 sayfamızı inceleyebilirsiniz.
• Almak istediğiniz eve kredi almak için Alacağım Ev Kredi Çekmeye Uygun Mu? yazısını okumadan bankaların kapısını çalmamanızı öneririz.

Profesör Dr. Özgür Demirtaş’ın takipçileri için hazırladığı bu video ile evin gerçek değeri hakkında detaylı bilgiler edinebilirsiniz.