Covid-19 bulaşıcı bir solunum yolu hastalığı olup ilk olarak Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkmıştır. Salgın, tüm dünyaya yayılmış ve Dünya Sağlık Örgütü 2020 yılının Mart ayında salgını pandemi olarak ilan etmiş, durumun Uluslararası Kamu Sağlığı Acil Durumu olduğunu açıklamıştır.
Tüm dünyada ağır sonuçlar gösteren Covid-19 virüsü, ülkemizde de kişi ve toplum sağlığı üzerinde olumsuz sonuçlar göstermiş, ekonomik ve ticari hayatın da sekteye uğramasına neden olmuştur. Bu kapsamda Türkiye Cumhuriyeti İç İşleri Bakanlığı Covid-19 virüsünün yayılmasının yavaşlanması ve kamu sağlığı gereğince genelgeler ile tedbirler almaya başlamıştır.
16.03.2020 tarihinde Bakanlık tarafından 81 il Valiliğine gönderilen tedbir genelgesi ile 16.03.2020 tarihi gece saat 24.00 itibariyle tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin geçici bir süreliğine durdurulmasına karar verilmiştir.
Genelge ile faaliyeti durdurulan işyeri sahiplerinin ise geçimlerini ne şekilde sağlayacağı, kira ödeme borçlarının devam edip etmeyeceği ise muallakta kalmış, bu konuda kesin bir hukuki düzenlemeye henüz yer verilmemiştir. Bu nedenle Covid-19 virüsü etkilerinin yorumlanmasında yasalarımızdaki mevcut düzenlemeleri dikkate almamız gerekmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesinde ” Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür . Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” hükmü bulunmaktadır. Kanun maddesinde de belirtildiği üzere kiraya verenin işyeri olarak kullanılacak/kullanılan yeri işyerinin vasfına uygun bir şekilde kullandırma ve kira sözleşmesinin süresi boyunca da bu nitelikte bulundurma yükümlülüğü söz konusudur.
Genelge ile işyerlerinin kapatılması yahut çalışma koşullarının sınırlandırılması; kiraya verenin kiralananı, kira sözleşmesinde belirtilen niteliğine uygun şekilde bulundurma borcunu gerçekleştirememesine neden olmaktadır. Ancak kiraya verenin söz konusu yükümlülüğünü gerçekleştirememesinin sebebi kiraya verenin kusurundan kaynaklanmadığı için ortada kusura dayanmayan ifa imkansızlığı söz konusu olmaktadır.
Yine Covid-19 Corona virüs salgını, mücbir sebep hali teşkil ettiği için mücbir sebep de süreklilik arz etmekteyse ilgili durum TBK m. 136 vd. kapsamında ifa imkansızlığının doğmasına neden olmaktadır.
İfa imkansızlığı durumunda sorunun ne şekilde çözümlenmesi gerektiği ise yine Türk Borçlar Kanunu’nun 136 ve 137. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre genelge kapsamında faaliyetleri geçici olarak durdurulan işyerleri bakımından TBK m. 136 ve 137 kapsamında kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünün doğmaması gerektiği düşüncesindeyiz. Corona virüs kapsamında alınan tedbirler ortadan kalkıncaya değin kiracılar, işyeri kira bedelini ödemek zorunda değillerdir. Bu durumun ortaya çıkması idari bir kararla, genelge ile, bir başka ifadeyle de kiraya verenin kusurundan kaynaklanmadığı için de kiracının uğradığı kazanç kaybını kiraya verenden tazmin etmesi mümkün değildir.
Corona virüs tedbirleri kapsamında işyerinin faaliyetleri tamamen değil de kısmı olarak durdurulmuşsa örneğin restoran olarak faaliyet gösteren bir işyerinde müşterilerin restoran içerisinde oturarak yemek yemesi yasaklanmış fakat paket servisinde bulunması yasaklanmamışsa, yahut alışveriş merkezi içerisinde olan bir giyim dükkanının normalde 10.00-22.00 arasındaki çalışma saatleri 12.00-18.00 olarak değiştirilmişse vb. kısmı çalışamama hallerinde kiracı, kiraya verenden kira bedelinin indirilmesini TBK m. 307 kapsamında talep edebilecektir.
Tüm bunların yanında işyeri genelge kapsamında faaliyeti durdurulan yahut azaltılan işyerlerinden değil ise, örneğin fırın, eczane vb. işyerlerinden ise; söz konusu işyerlerinin kullanımı engellenmediğinden bu işyerlerini işleten kiracıların kira bedelini ödeme borcu devam etmekte, indirim talep etme haklarının bulunmadığını düşünmekteyiz. Ancak bu işyerleri yönünden TBK m. 138 kapsamında sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması için uyarlama davası açılabilecektir.
Aynı zamanda 7226 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile de 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenmemesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebini oluşturmayacağı belirtilmiştir. Anılı kanun maddesi genelge ile kapatılsın yahut kapatılmasın tüm işyerleri için geçerli olarak düzenlenmiştir. Bu tarihten sonrası için kira bedelinin ödenmemesi halinde ne olacağı ise henüz düzenlenmemiştir. Kanımızca 01.07.2020 tarihinden itibaren kira bedelinin ödenmemesi halinde temerrüt koşulları sağlanarak kiracının tahliyesi süreci işletilebilecektir.
İşyeri kiralarının fesih bildiriminin geçerliliği ise TBK m. 348 gereğince yazılı şekilde gerçekleştirilmek zorundadır. Yine işyerini işleten kişi tacir ise basiretli davranma yükümlülüğü bulunduğundan gerçekleştireceği tüm işlem ve bildirimlerin yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Dolayısıyla TBK m. 135 vd. uyarınca bir fesih işlem gerçekleştirilecek yahut ifa imkansızlığının sonuçlarından faydalanılacak ise tüm bunların yazılı olarak gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Covid-19 tedbirleri ülkemizde ve dünyada daha öncesinde deneyimlenmemiş sonuçların doğmasına neden olmakta ve olacaktır. Bu nedenle hak kaybına uğranmaması için alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından yahut sözleşme avukatından hukuki yardım alınarak gerçekleştirilmesini tavsiye ederiz.
Ayrıntılı bilgi için ofisimizle iletişe geçebilirsiniz.