İnsanları gibi sıcak ve güzel kentimiz Adana’dan herkese merhabalar,
Temmuz ayı konut satış verileri piyasanın beklediği gibi geldi. Mayıs ayının sonunda çıkan 538 nolu tebliğ sonrasında ilan portallarında yaşanan ilan sayısı azalmasının etkisi, satışlar adetlerinde net olarak görüldü. Satış rakamlarının düşmesine Kurban Bayramı tatilinin 15 Temmuz’a kadar uzaması da elbette etki etti; ancak düşüş daha sert.
Temmuz ayında Türkiye genelinde 93.902 adet konut satıldı. Satış adetleri Haziran 2022’ye göre %38, Temmuz 2021’e göre %13 düşüş göstermiştir. Adana’da 1.801 adet konut satışıyla rakamlar bir önceki aya göre %34, geçen senenin aynı ayına göre ise %22 düşüş göstermiştir. Temmuz ayı raporumuzda, emlak danışmanlarının çok sakin bir ay yaşadıklarını, satış adetlerinde azalma olacağını belirtmiştik, ancak tahmin edilenden sert bir düşüşe tanıklık ettik. Rakamlara yıl başından bu yana baktığımızda ise, 2021 yılının özellikle ilk yarısının covid19 salgının etkisinde geçmesi ve satış adetlerinin düşük olması sebebiyle, 2022 yılında geçen senenin aynı dönemine göre konut satış adetlerinde %13 yükseliş bulunmaktadır. Ağustos ayını da küçük yorumlarsak, piyasada Temmuz ayına göre daha fazla işlem yapıldığı bir gerçek; satış adetlerinin ülke geneli için 120.000, il geneli için 2.500 civarına yükselmesini bekliyoruz.
İşlemlere şimdi fiyatlar yönünden bakalım. Piyasada işlemlerin azalması ve satıcılara / emlak danışmanlarına gelen aramaların azalmasıyla beraber, piyasada fiyatlarda düşüş beklentisi oluşmakta. Özellikle alıcılar alımlarını erteleyip fiyatlardaki azalıştan faydalanmak istiyorlar. İlan fiyatlarına bakıldığında fiyatlarda aşağı yönlü hareket görülmekte. Ancak bu bilakis fiyatı afaki bir şekilde belirlenmiş gayrimenkuller için geçerli. Gerçekleşen satış fiyatları takip edildiğinde hala yükseliş devam etmekte. Lakin geçen aylardaki gibi ateşli değil, sakin bir yükseliş bulunmakta. Bu yüzden bizim tavsiyemiz, içine sinen ve bütçesine uygun evi bulan alıcının beklemeyip evi alması; gayrimenkul sektöründe yeterli kazancı sağlayan satıcının da evi satıp sektör içinden ya da dışından farklı fırsatları değerlendirmesi.
Bu yorumlara biraz rakam katalım. Endeksa verilerine göre Temmuz ayında Türkiye geneli konutlarda yıllık değer değişimi %195’e ulaşmış bulunmakta – bir önceki ay %182 idi. En yüksek oranlar %240 – %249 bandıyla geçen ay olduğu gibi İstanbul, Antalya ve komşumuz Mersin’de. Adana’da ise bu oran %203’e ulaştı – önceki ay %199 idi. Ortalama konut metrekare satış fiyatı ülke genelinde 10.683 ₺’ye ulaşırken, kentimizde 9.129 ₺’ye geldi. Ortalama konut satış fiyatı ise Türkiye’de 1.410.156 ₺’ye, Adana’da 1.460.640 ₺’ye çıktı.
İşin kredi kısmını değerlendirirsek, gayrimenkul fiyatlarının artışlarıyla artık salt konut kredisi kullanarak ev almak artık hayal oldu. Kredi ile ev alanlar çok az rakamlar kullanarak, aslında bir takviye almış oluyor ya da yapacağı tadilatı finanse etmiş oluyor. Ancak devlet bankaları %0.89, %0.99 ve %1.29 konut kredisi faiz oranlarını tabelalarına yazarken, bu oranlarla kredi kullanabilenler şanslı sayılıyor. Zira açıktan söylenmese de konut kredisi vermek istenmiyor, ya süreç çok uzatılıyor ve sonunda kredi çıkmıyor, ya da iyi ihtimalle 150.000 ₺, en en iyi ihtimalle 500.000 ₺ kredi kullandırılıyor. Özel bankalarda bu durum bulunmamakla beraber %2.05’ten başlayan oranlarla konut kredisi kullandırılıyor. Güncel enflasyon rakamları göz önünde bulundurulduğunda, bu oranlar çok uygun kalmakta. Bunların dışında konut kredisinde kredi değer oranı artık eskisi gibi ezbere söyleyebileceğimiz %85 – %90 gibi bir oran değil. BDDK’nın yeni düzenlemesine göre konutun sıfır mı, ikinci el mi olduğuna göre, ekspertiz rakamına göre ve enerji sınıfına göre belirleniyor artık. 10.000.000 ₺ üzeri ekspertiz bedeline sahip hiçbir konut, kredi alamamakta. 5.000.000 ₺ üzerindekilerde ise belli bir TL rakama kadar kredi kullanılıyor. 5.000.000 ₺’den altında ekspertiz bedeline sahip konutlarda ise %40 ila %90 oranlarında kredi kullanılabiliyor olacak. Bu düzenlemenin etkilerini ilimiz özelinde hemen görmeyi beklemiyoruz. Çünkü yukarıda bahsettiğimiz gibi şu anda bu kullanılan kredi miktarları bu oranların çok altında kalıyor. Ayrıca bu tavan oranlarda kredi kullanmak istenirse aylık ödemeleri karşılayacak banka tarafından istenecek hane geliri çok yüksek oluyor. Örneğin 2.000.000 ₺’ye alınacak 1. el konut için maksimum 1.600.000 ₺ kredi kullanılabiliyor. Bunun için en uygun aylık taksit 35.950 ₺ (İş Bankası, 27.08.22, %2.05). Bu krediyi kullanmak için gerekli hane geliri aylık 70.000 ₺…
Son olarak, ama tüm konulardan önemlisi, 31 Mayıs 2022 tarihinde çıkarılan 538 nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile ilgili derneğimiz TÜGEM olarak verdiğimiz geçici önlemlerin devreye alınması. Geçtiğimiz aylarda uzun uzadıya yazdığımız için en önemli noktalara çok kısa ama tekrar ve tekrar değinmek istiyoruz;
Belirsizliklerin olduğu şu ortamda, mevzuatı bilmek, tebliğleri, genelgeleri takip etmek daha da önemli hale geldi. Siz de alanında uzman ve yetkin danışmanlarla çalışmak istiyorsanız gelin tanışalım. Bu keyifli ve heyecanlı satış sürecini, güven duygusu temelinde, şeffaf bir şekilde, beraber yürütelim, birlikte işleme çevirelim. Sıradaki satışı sizin gayrimenkulünüz için yapmak isteriz. Gayrimenkulünüze 3D sanal tur hazırlanmasını ve gayrimenkulünüzün reklam kampanyalarımızda yer almasını ister misiniz? Biz gayrimenkulünüzü satmak için hazırız! Ya siz ondan ayrılmaya hazır mısınız? 😊
Klikya’dan Dergimizin Ağustos sayısına ulaşmak ve portföy seçkilerimizi incelemek için https://bit.ly/klikyadandergiagustos22 linkine tıklayınız.