İpoteğin kaldırılması davasından önce ipotekle ilgili önemli birkaç noktaya değineceğiz.
İpotek şu anda mevcut veya henüz doğmamış olmakla beraber, ileride doğması kesin ya da olası olan bir kişisel alacağı teminat altına almak için kurulur. Taşınmazın rehnedilmesinin yollarından biridir.
Miktarı belli ve mevcut alacakları teminat altına almak için anapara ipoteği, miktarı belli olmayan alacaklar için ise üst sınır ipoteği kurulur. Üst sınır ipoteğinde tapu kütüğünde ipoteğin hangi miktara kadar teminat oluşturacağı gösterilir.
İpotek, kişilerin karşılıklı anlaşarak, sözleşme yaparak kurulabileceği gibi kanundan da doğabilir.
Tapu memuru, rehinli alacaklının talebi üzerine ipoteği gösteren bir belge verir veya rehin sözleşmesine ipoteğin tescil edildiğini kaydeder.
Alacaklıların kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.
Borçlu, borcunu ödemezse, rehinli alacaklı, taşınmazın paraya çevrilmesini talep edebilir.
Borçlu kişi ile taşınmazı ipoteklenen malik aynı kişi olmak zorunda değildir. Taşınmazın sahibi, tanıdığı bir kişinin borcu için taşınmazı üzerinde ipotek kurdurabilir.
Taşınmazın paraya çevrilmesinden elde edilen meblağ alacağı karşılamazsa, alacaklı borçlunun diğer malvarlığı değerlerine de başvurabilir. Eğer taşınmazın sahibi ile borçlu aynı kişi değilse, taşınmazın satımından elde edilen paranın borcu karşılamadığı durumda taşınmaz malikinden başka bir para talep edilemez, kalan kısım borçlunun malvarlığından talep edilebilir.
Malikin asıl borçlu ile aynı kişi olmadığı durumlarda taşınmazın maliki, borçluya ait olan borcu ödeyerek taşınmazının paraya çevrilmesini engelleyebilir. Bu durumda malik, yeni alacaklı kişi olur ve borçlu aynı şekilde borcu ona ödemelidir.
İpoteğin fekki, bir taşınmaz üzerine konulmuş olan tapudaki şerhin kaldırılması anlamına gelir. Söz konusu ipoteğin koyulma amacı borcu güvence altına almaktır ve bu borç ödendiğinde ipoteğin durmasının bir anlamı kalmaz, dolayısıyla borcun ödendiğine dair belgeleri tapuya verilmesi ve tapu sicil müdürlüğünce bu ipoteğin kaldırılması gerekir. Bazı hallerde borç ödendiği halde ipotek tapudan kaldırılmamış olabilir veya kişiler ipotek şerhini önemsemeyip ya da unutup tapuda taşınmazın ipotekli görünmesine yol açmış olabilir, sorun da burada ortaya çıkar. Çünkü gerçekte ipotek var olmadığı halde taşınmazın tapuda ipotekli gözükmesi mal sahibini bazı hallerde zor durumda bırakabilir. Örneğin satışa engel olmasa da malın değerini düşüreceğinden mal sahibi zarara uğrar. Bunun düzeltilmesi için ise ipoteğin kaldırılması davası açılmalıdır.
Dava açıldıktan sonra mahkeme verilen belgeleri inceleyip, taşınmazla ilgili araştırmalarını yapacak ve davacının talebini haklı görürse de ipoteğin kaldırılmasına karar verecektir. İpoteğin kaldırılma kararının verilebilmesi için gecikme faizi de dahil olmak üzere tüm ödemelerin yapılmış olması ve bu ödemelerin yapıldığına dair kanıt niteliğinde belgelerin olması gerekir.
İpoteğin kaldırılması davası kural olarak sadece ipoteğe konu olan taşınmazın maliki ya da paylı mülkiyet vs. söz konusuysa malikleri tarafından açılabilir.
Eğer ipotekli taşınmaz o haliyle satılmışsa ve alacaklının borcunu talep ettiği yeni malik borçtan şahsen sorumlu değilse ipoteğin kaldırılması davası açabilir.
İpoteğin kaldırılması davasında herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur. Şartlar gerçekleştiği takdirde bu dava her zaman açılabilir.
İpotek Davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.