Kat Maliklerinin Hak ve Borçları

Her kat malikinin, kat mülkiyeti birliğinde bulunmalarından dolayı oluşan birtakım hak ve yükümlülükleri bulunur.

Hakları

Kat malikinin hakları kendine ait olan bağımsız bölümünde ve diğer kat malikleriyle ortak kullanımında olan ortak yerler üzerinde olmak üzere iki farklı alandadır.

• Bağımsız Bölümlerde

• Her kat maliki bağımsız bölümünde, bir malikin hak ve yetkilerine sahiptir. Kat maliki bağımsız bölümünde dilediği tasarrufta bulunabilir; bir başkasına devredebilir, rehin verebilir, diğer kat maliklerinin hakkını engellemeyecek şekilde irtifak kurabilir.
• Kat maliki isterse bağımsız bölümünden yararlanma hakkını başka kişilere verebilir. Ancak yararlanma, dürüstlük kuralı ve yönetim planına göre tahsis amacı ile sınırlıdır.  Örneğin anagayrimenkul kütükte konut olarak gösterilmişse, bağımsız bölümün fırın, lokanta, eğlence yerleri gibi bir amaçla kullanılabilmesi kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi gerekir.
• Kat maliki bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek şekilde onarım, tesis ve değişiklik yapabilir.

• Ortak Yerlerde

• Kat maliki ortak yerlerde paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Ortak yerleri kullanma hakkının ölçüsünü ve şeklini kat malikleri anlaşarak kararlaştırabilir. Böyle bir anlaşma yoksa kullanma ölçüsü ortak yere bağlı olarak değişebilir. Örneğin: Kömürlük, garaj, teras gibi yerleri kat malikleri arsa payı oranında kullanabilir ama  asansör veya apartman girişi gibi yerlerin kullanılmasında herhangi bir ölçü olamaz.
• Kat maliklerinden biri diğerinin ortak yerleri kullanmasına engel olursa malik el atmanın önlenmesi davası açabilir.
• Kat malikleri ortak yerlerde sahip oldukları paylı mülkiyet için ortaklığın giderilmesi davası açamazlar ve yasal önalım hakkına sahip değillerdir.

Borçları ve Yükümlülükleri

• Her kat malikinin diğer kat maliklerini rahatsız etmeme, haklarına tecavüzde bulunmama, zarar vermeme ve yönetim planına uyma zorunluluğu vardır. Bu zorunluluk kiracılar, oturma hakkı sahipleri için de geçerlidir.

• Bağımsız Bölümler ile İlgili

• Özgülenme amacına uygun kullanma: Taşınmaz kat mülkiyetine çevrilirken her bağımsız bölümün konut, işyeri gibi çeşidini belirtilen bir liste tapu memurluğuna verilmelidir. Ve kat malikleri bağımsız bölümlerini tapuda yazan şekilde kullanmak zorundadır.

Bazı durumlarda kat maliklerinin oybirliğiyle belirlenen kullanma çeşidi değiştirilebilir.Örneğin: Mesken olarak kaydedilen bağımsız bölümün sinema, tiyatro, kahvehane,bar,fırın, imalathane vs. gibi yerler olarak kullanılması kat maliklerinin oy birliğiyle vereceği karara bağlıdır. Ancak mesken, işyeri, ticaret yeri olarak kaydedilen bağımsız bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi kurumların kurulması kesinlikle yasaktır. Ancak bu sayılanlar niteliğinde olmayan doktor muayenehaneleri açılabilir.

Bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanılmasından dolayı zarar gören kat maliki söz konusu diğer malike veya malikin rızasıyla bağımsız bölümden yararlanan kişiye karşı sulh hukuk mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.

• Ana yapıya zarar verecek nitelikte tadilat yapmama: Hiçbir kat maliki kendi bağımsız bölümünde olsa dahi ana yapıya zarar verecek şekilde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Tavan, taban, duvar gibi birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin tadilatında bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek değişiklik yapılabilir.Örn: Alt-üst şeklinde bulunan iki daireden altta bulunanın tavanında değişiklik yapmak istemesi.

Kat malikleri yaptıkları tadilat dolayısıyla ana yapıya veya diğer bağımsız bölümlere kusurlu olarak verdikleri zararlardan sorumlu olur.

• Bağımsız bölüme giriş izni verme: Kat malikleri onarım için diğer bir malikin kendi bağımsız bölümüne girmesine izin vermek ve gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorundadır. Bu yükümlülük iki halde söz konusu olur:

• Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya tesislerde oluşan hasar ve bozukluğun onarımı veya tesislerin yeniden yapılması. Örneğin: Dairedeki kiracının kalorifer tesisatı onarımına izin verme
• Yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemelerin olması.Örneğin: Yapı güvenliğinin incelenmesi için duvarlarından örnek alınmasına izin verme

• Ana Taşınmaz ve Ortak Yerlerle İlgili

• Ana taşınmazın bakımı ve korunması: Kat malikleri ana taşınmazın bakımını sağlamaya, mimari durumununu, güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecburdur. Bunlar için yapılacak masraflara her malik arsa payı oranında katılır.

• Genel giderlere katılma borcu: Kat malikleri taşınmaz için yapılacak genel hizmet giderlerini ödemekle ve avans vermekle yükümlüdür. Avansın miktarı işletme projesi ile belirlenir.

Genel giderlere şunlar girer:

1. Ana taşınmaz sigorta ettirilmiş ise, sigorta primleri
2. Ortak yerlere ilişkin bakım, koruma, onarım güçlendirme ile yönetim ve işletme giderleri. Örneğin: Apartmanın boyanması, temizliği için gerekli masraflar ile yönetici aylığı, kapıcı ücretleri ve apartmanın su, elektrik giderleri

Kat maliki ortak yer ve tesisleri kullanmayı bırakarak veya kendi dairesinin   durumunda dolayı bunlardan faydalanmaya ihtiyacı olmadığını söylerek genel         giderlere katılma yükümlülüğünden kurtulamaz. Örneğin: Zemin katta oturduğu için asansörü kullanmadığını bu yüzden bakım giderlerine katılmasına gerek olmadığını söylemesi

Ortak giderlere kat maliki veya bağımsız bölümü kullanan kişi neden olmuşsa diğer kat malikleri ödedikleri oranda masrafa sebep olanlardan geri ödeme isteyebilirler.

• Kat Maliklerinin Dava Hakkı

Kat maliklerinden biri ortak giderlere katılma payını ödemezse, payını ödemeyen kat malikine karşı diğer kat malikleri veya yönetici dava açabilir ve icra takibi yapabilir. Ortak gider alacakları önceliklidir. Hacze imtiyazlı olarak katılır ve malın satışından elde edilen miktardan önce ortak gider borcu ödenir.

Gecikme Tazminatı

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı öder. Bir kısmını ödemiş ise, ödemediği kısım için gecikme tazminatı istenir.Gecikme tazminatı istenebilmesi için, ödenecek miktarı ve ödeme tarihini kat malikinin bilmesi veya ona tebliğ edilmesi gerekir.

Kanuni İpotek Kurulması

Yönetici veya yönetici yoksa kat maliklerinden biri ödenmeyen ortak giderlere katılma borcu için borçlunun bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek kurulmasını talep edebilir. Bu hakkın tescili için borcun miktarının mahkemece belirlenmiş olması gerekir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Dava ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde  görülür.

• Ortak Giderlerin Ödenmesinde Kiracının Durumu

Gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, kiracı da malikle       birlikte sorumlu olur. Kiracı sadece bağımsız bölümde oturduğu sürece ve en fazla kira bedeli miktarında sorumlu olur, daha fazlası istenemez. Kiracının yaptığı ödemeler kira borcundan düşülür.