Zaman içerisinde ilk günkü görünümlerinden uzaklaşan ve eski güvenliğini kaybeden kentlerin yeniden yapılanma sürecine girmesi can ve mal güvenliği oldukça önemlidir.
Kentler, zamanla “sosyal gelişimdeki yetersizlik”, “doğal afet”, “nüfus artışı” veya “aşırı nüfus yağmaları”, “yanlış yer seçimi”, “kentsel anlamda yaşanan fiziksel değişimler”, “demografik değişimler” kentleşmenin etkisi ile “gecekondulaşma” veya “çarpık yapılaşma” gibi etmenler sebebiyle eski görünümden uzaklaşabilir hatta yaşam için elverişliliğini kaybedebilirler.
Kentsel dönüşümü, “Kamu girişimi ya da yardımıyla, özel sektör eliyle yahut vatandaşların katılımıyla, kentin yoksul alanlarının ıslah edilmesi, temizlenmesi, yapıların iyileştirilmesi, korunmasını amaçlayarak vatandaşlara insan onuruna yaraşır ve yaşanılabilir bir hayat sunulması, amaçlarını hedefleyen, kent merkezlerinin günümüz standartlarına uygun hale gelmesini sağlayan planlama çalışmaları” şeklinde tanımlamak mümkündür.
Kentsel dönüşümü genel bir ifade etmek gerekirse; şehirleşme faaliyetleri sonucunda ortaya çıkan sorunların halline yönelik ıslah projeleri olarak adlandırmak mümkündür
İçerisinde yaşanmayacak hale gelen bölgelerin, alanların ve/veya yapıların idari planlama ve düzenlemeler doğrultusunda yeniden inşa edilmek suretiyle veya onarılarak, günün koşullarına uygun hale getirilmesi, içerisinde yaşayan canlıların yaşam standartlarının yükseltilmesi, halkın sağlığının güvence altına alınması, halkın maddi ve manevi açılardan güçlendirilmesi, doğa olaylarına karşı yerinde ve ölçülü önlemlerin alınması anlamına gelmektedir.
Temel amaç, özellikle gecekondulaşma faaliyetlerinin oldukça fazla görüldüğü yerler gibi insan yaşımı için zaruri olan altyapı ve üstyapı imkânlarının yeterli olmadığı alanların idarenin belirleyeceği şehircilik ilke ve planlara uygun olarak insan onuruna yakışır bir yaşam alanı temin edip kentli halkın kullanımına sunmaktır.
Kentsel dönüşümün yöneldiği asıl amaç elverişli konut hakkıdır. Bölge de inşa edilecek yapıların yine kentsel dönüşüm alanında yaşayan insanlara tahsis edilmesi gerektiğidir. Eğer kentsel dönüşüm sonucunda inşa edilen yapılar yine kentsel dönüşüm alanına giren kentli halkın kullanımına bırakılırsa amacını tamamlamış olur. Aksi halde kentsel dönüşüm uygulamaları rant kapısı haline gelebilir.
Bu açıklamalar doğrultusunda kentsel dönüşüm uygulamalarının ana amacının, düzenli bir şehirleşme sağlamak, sağlıklı bir şehirleşmeyi gerçekleştirmek ve şehrin mimari tasarımının estetik değerlere uygun olarak gerçekleştirilmesini sağlamak, olduğu söylenebilir.
ABD’ nin yeni sayılabilecek bir ülke olması üzerinde tarihi kent merkezlerinin çok fazla varlık göstermemesi, Sanayi Devrimi ve Dünya’ yı kasıp kavuran altmış beş milyondan fazla insanın ölümüyle sonuçlanan, yüz binlerce binanın yıkılmasına, binlerce kent merkezinin yok olmasına sebep olan İkinci Dünya Savaşı gibi sebepleriyle kentsel dönüşüm hareketleri ABD ve Avrupa’ da daha evvel başlamıştır.
Uygulamada “Kentsel Dönüşüm” kavramının kullanılmaya başlanması 1981 yılında Avrupa Konseyi’ nin kentleşme sorunları üzerine yapmış olduğu “Urban Renaissance” adlı çalışma neticesinde olduğu kabul edilmektedir.
Amacı, Avrupa’ da bulunan kentlerde yaşam koşullarının geliştirilmesi, halkların yaşamında kent ve kent olgusunu tanımlanması, kentlerin geliştirilmesi için yürürlükteki yasaların uygulanabilirliği ve kentlerdeki yaşamın sürdürebilirliği adına yeni yasal düzenlemeler yapılmasıdır.
Buldozer Dönemi, 1930-1960 yılları arasında kentsel dönüşüm hareketlerinin yıkıp yeniden inşa etme politikası üzerine kurulduğu bir dönem olarak karşımıza çıkmaktadır. Mekanın İyileştirmesi Dönemi, 1960-1970 yılları arsında, daha evvelden buldozer döneminin getirdiği mantıkla acele ve düzensiz bir şekilde inşa edilen yapıların onarılması ve çehresinin değiştirilmesine yönelik çalışmaların yapıldığı bir dönemdir. Canlandırma Dönemi olarak adlandırılan dönem ise 1970’ den sonra idari otorite, sivil toplum örgütleri ve özel teşebbüsler eliyle kentsel dönüşüm projeleri yardımıyla kentlerin yalnızca fiziksel olarak değil, sosyo-ekonomik, kültürel ve toplumsal açıdan değiştirilmesi ve yenilenmesi dönemi olarak ifade edilir. Canlandırma Dönemi olarak anılan dönemde, kentsel dönüşüm uygulamaları ve çalışmaları klasik anlamın dışında bir seyir göstermiş, bina yapımı ve inşa etme konusunun yanında kent içerisinde peyzaj çalışmaları, sosyo-kültürel çalışmalar ve ekonomik adımlar ile birlikte haklın yaşam standartları iyileştirilmeye çalışılmıştır.
Özellikle Arazi Kanunnamesi içeriğinde yer alan tarımsal arazilerin düzenlenmesine ilişkin hukuki çalışmalar kentsel dönüşüm çalışmaları açısından ilk hukuki düzenleme örneklerindedir.
Türkiye’ de kentsel dönüşüm hareketleri, Cumhuriyet sonrası dönemde, gelişmiş ülkelerdeki kentleşme faaliyetlerinin aksine erken dönemde değil neredeyse yirminci yüzyılın ikinci yarısından itibaren etkisini göstermiş ve özellikle 1999 Marmara Depremi sonrasında hız kazanmıştır.
Kentsel dönüşüm uygulama modelleri, kentsel dönüşüm politikalarının çeşitlilik göstermesi sebebiyle farklı biçimlerde karşımıza çıkmaktadır. Kentsel yenileme, iyileştirme, yeniden canlandırma, yeniden oluşum, soylulaştırma kentsel dönüşüm uygulama modellerinin günümüzden bugüne kadar yapılmış bir tasnifi olabilir. Kentsel dönüşüm uygulamaları hayata geçirilirken dönüştürülecek bölgenin sosyo- ekonomik, kültürel, politik, özellikleri de uygulanacak modelde etkili olmaktadır.
Kentsel yenileme, yaşam için elverişli olmayan bölgede bulunan yapıların yahut yaşam elverişli olmayan yapıların, onarılarak elverişli hale gelmediği zaman bir bölümünün veya tamamının yıkılarak kentsel dönüşüm faaliyetlerinin uygulandığı bir kentsel dönüşüm modelidir.
Elverişli yaşam koşullarına ev sahipliği yapma özelliğini kaybeden, işlevselliğini yitiren, kent dokusunu kaybeden, altyapı ve üst yapı faaliyetlerinin yetersiz kaldığı alanların çalışma yapılarak kullanıma sunulmasına kentsel iyileştirme denir.
Kentsel iyileştirme, sağlıklaştırma ya da kentsel rehabilitasyon isimleriyle de karşımıza çıkabilmektedir. Kentsel iyileştirme yönteminde, kentsel dönüşüme giren alanda yaşayan insanlar, yerlerinden edilmeden alanın iyileştirilmesi amaçlanır.
Bu yöntem ile kentsel dönüşüme uğrayan alanların çevre kent merkezlerinden uzak kalması engellenmeye çalışılmakta; eğitim, sağlık, ulaşım gibi toplumsal ihtiyaçların karşılanması sağlanarak kentsel dönüşüm çalışmaları yapılmaktadır.
Zaman içinde eskiyen yerleşim yerlerinde yaşayan halkın yerleşim yerlerinden edilmesi ile onlardan boşalan yapıların nispeten üst tabaka tarafından alınıp yaşam alanına çevrilmesi kentsel soylulaştırma olarak karşımıza çıkar.
Soylulaştırma faaliyeti mantığı ile yapılan uygulama çalışmaları sonucunda kentin gerçek sahibi olan hak sahipleri kentsel dönüşüm uygulamaları dışında bırakılmamalıdır.
Kanunun amacı, bu kanun uyarınca gerçekleştirilecek olan kentsel dönüşümle birlikte kişilerin sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarına kavuşması ve böylece Anayasal düzenleme ile güvence altına alınan yaşama hakkının korunmasıdır.
6306 sayılı Kanunun getirdiği en büyük yeniliklerden biri anlaşma sağlanan maliklere konut, işyeri tahsisi ve kira yardımı yapılma imkanının sağlanmış olmasıdır.
6306 sayılı Kanunun, alan olarak uygulanmasını sınırlayan yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu bakımdan belediye mücavir alanında olsun ya da olmasın her türlü yerleşim alanına bu Kanun hükmü uygulanabilecektir. Kanunun risk alanları dışında da uygulanacağının düzenleme altına alınması bu görüşü destekler niteliktedir. Kanunun yürürlüğe girmesi ile birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, mahalli idareler ve Kanunun 4. Maddesi ile TOKİ’ ye afet riski altındaki bölgelerde, kentsel dönüşüm uygulama yetkisi verilmiştir. TOKİ’ nin yetkili kılınabileceği özel durumlar Kanun’ da düzenlenmiştir.
Gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak amacıyla TOKİ’ nin veya idarenin talebi ile resen, Malike Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanlara, rezerv yapı alanı denir. TOKİ, ilgili kamu idaresi ve/veya özel hukuk kişilerinin başvurusu üzerine yetkisini kullanarak rezerv yapı alanlarını belirleyebilir. Kanun tarafından tanınan bu yetki sınırlı bir yetki olup kentsel dönüşüme ihtiyaç duyan yapıların bulundukları yerde kentsel dönüşüme sokulamaması durumunda rezerv yapı alanı belirlenebilir. Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri. Riskli alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet etmeyen kişilere satılı yapılabilecek her türlü yapı ile gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişiliği fark etmeksizin yapılacak rezerv yapı alanı belirleme başvurusunda talebe konu taşınmazın veya taşınmazların tüm maliklerinin muvafakati gereklidir. Muvafakatin bulunmaması halinde rezerv yapı alanı belirleme başvurusu reddedilir.
Kamu kurum ya da kuruluşunun malik olduğu bir taşınmaz üzerinde rezerv yapı alanı tespiti için Bakanlığa başvuru yapılması durumunda ilgili kamu kurum veya kuruluşunun muvafakati aranır.
Hazine ve Maliye Bakanlığı’ nın görüşünün alınmasının sebebi yeni yerleşim yeri olarak gösterilecek bölgenin Hazine ve Maliye Bakanlığı adına kayıtlı olmasıdır.
Rezerv yapı olarak tespit edilecek yerin ölçüt ve sınırları belirli olmadığından dolayı Bakanlığa verilen yetki oldukça geniştir. Rezerv yapı ilan edilen bir alanda bulunan ve fakat riskli yapı olarak tespit edilmeyen yapılar uygulama dışında kalacaktır. Rezerv yapı ilanı kararının tebliğinden itibaren otuz gün içerisinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılabilir.
“Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan” olarak tanımlanmıştır. Riskli alan tespiti yapıldıktan sonra söz konusu alanda kentsel yenileme ve dönüşüm faaliyetleri başlayacak, riskli alan yaşanabilir hale getirilecek, riskli alan içerisinde kalan konutlar ve çatılı işyerleri yeniden inşa edilecek, riskli alan ilan edilen bölgelerde yaşayan sakinler riskli alan dışında yeni yerleşkelere yerleştirilecektir.
Kanun ve Kanunun Uygulama Yönetmeliğinden yola çıkarak;
Riskli alan ilanı için zemin yapısı, üzerindeki yapılaşma veya kamu düzeni güvenliğinin hayatın olağan akışına aykırı şekilde seyretmesi ya da üzerindeki toplam yapı sayısısın en az %65’ inin imara aykırı olması nedeni ile halkın can ve mal güvenliğini tehlikeye atıyor olması gerekir. Kanaatimizce yapı ruhsatı alınmak suretiyle ruhsatsız ve imar mevzuatına aykırı yapıların sonradan imara uygun hale getirilse bile idarenin takdiri ile riskli alan ilan edilebilmesi Kanunun ana amacı ile bağdaşmamaktadır. Bir alan üzerindeki yapı imara aykırı olsa dahi risk taşımayabilir. İmara aykırılık başlı başına riskli alan ilanı için yeterli olmamalıdır. Yönetmelikte riskli alan ilan edilecek yerin tespiti için yalnızca alanın asgari 15.000 metrekare olması değişiklikten önce yeterli görülüyordu. Günümüzde riskli alan ilanı için herhangi bir asgari alan büyüklüğü şartı aranmamaktadır. Üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmayan bir alanın afet riski taşımasa bile zemin yapısının yaşama ve yapılaşmaya elverişli olmadığı gerekçesi ile riskli alan ilan edilmesi kanuni olarak mümkündür.
Bakanlığın teklifi üzerine Cumhurbaşkanı kararı ile belirlenir. Riskli alanları tespiti talebi Bakanlık tarafından re’ sen yapılacağı gibi TOKİ veya ilgili kamu idaresi başvurusu ile de yapılabilir. Belirtilen kurumlar haricinde özel hukuk tüzel kişileri de riskli alan tespiti için ilgili idareye veya Bakanlığa müracaatta bulunabilir. Müracaatların farklı özel hukuk veya kamu hukuku kişilerince yapılması riskli alan ilan yetkisinin Cumhurbaşkanı’ nın yetkisinde olduğu hususunu değiştirmez.
Ancak birden fazla malikin paydaş olduğu alanlara ilişkin yapılacak riskli alan uygulamalarına yönelik karar alınabilmesi için paydaşların en az üçte ikilik çoğunluğun onayı gerekmektedir. Riskli alan tespitinin yaptırılması için başvuruda yalnızca bir malikin başvurusu ile işlemlerin başlamasına cevaz verilmesi uygulamada bir takım haksızlıkların yaşanmasına sebep olabilir. Kat mülkiyetine tabi olan bir yapıyı ele alalım. Yapıyı kentsel dönüşüm yolu ile yıkıp yeniden inşa etmek isteyen bir müteahhit firmanın kentsel dönüşüm faaliyetleri kapsamında yapının maliklerinden biri ile anlaşıp, yapıyı kentsel dönüşüme sokarak rant elde etmesi oldukça sık rastlanan bir durumdur. Kanun’ a göre riskli olduğu tespit edilen alanlar içerisinde riskli olmayan yapıların bulunması durumunda uygulama bütünlüğü gerekçesi ile bu yapılar kentsel dönüşüm projesine dâhil edilebileceklerdir.
Uygulama bütünlüğü gözetilerek yapılacak riskli yapı tespitlerinde idareye tanınan takdir yetkisi, sınırsız bir güç olarak kullanılmamalıdır. Teklif dosyaları Bakanlıkça re’sen hazırlanabileceği gibi TOKİ veya idare (belediye, il özel idaresi) yahut taşınmaz malikleri tarafından da hazırlanabilir. TOKİ veya idare yahut taşınmaz malikleri tarafından hazırlanacak teklif dosyaları ön teklif olarak kabul edilir. Bakanlık tarafından uygun bulunduktan sonra Cumhurbaşkanı onayına sunulabilir. Teklif uygun bulunursa Cumhurbaşkanı ilgili alanı riskli alan olarak ilan eder. Alınan kararlar Resmi Gazete’ de yayımlanarak yürürlüğe girer. Yapılan teklif riskli alan ilanı için uygun bulunmazsa Cumhurbaşkanı tarafından teklif reddedilir.
Belediyeler tarafından riskli alan ilan kararı verilebilmesi için belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğunun riskli alan için onay vermesi şartı aranır. Projenin doğrudan doğruya Bakanlık tarafından yürütülmesi halinde, alana ilişkin halihazır haritaların üretilmesi ve jeolojik-jeoteknik etütlerin yapılması, anketler, sosyal doku ve ekonomik durum analizlerinin yapılması, ihtiyaç analizlerinin yapılması, hak sahipliği tespiti ve gayrimenkul değerleme, imar planı ve kentsel tasarım, imar uygulaması, matematiksel ve finansal model, mimar ve mühendislik projeleri, uzlaşma görüşmeleri, tapu devri, mevut yapıların tasfiyesi gibi işlemler hizmet alımı yoluyla yapılabileceği gibi Bakanlık tarafından bizzat veya İl Müdürlükleri vasıtası ile yapılabilir.
TOKİ’ nin kentsel dönüşüm uygulamalarında belediye ve merkezi idare arasında farklı bir ilişki söz konusudur. TOKİ merkezi idare adına kentsel dönüşüm projelerini yürütürken, belediye adına belediyeler tarafından hazırlanmış kentsel dönüşüm çalışmalarının yüklenicisi konumunda faaliyet gösterdiğinden TOKİ’ nin belediye ve merkezi idare ile ilişkisi birbirinden farklılık göstermektedir.
TOKİ ve belediyeler riskli alan ilanı sürecinin başından sonuna kadar yetkili merci olarak kabul edilirler. Bakanlığın veya projeyi uygulamakla yetkilendirilmesi halinde TOKİ veya idare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini, iki yıl süre ile geçici olarak durdurabilme yetkisine sahiptirler. Gereken koşullarda bu süre bir yıl daha uzatılabilir. Hazine arazilerinde durum biraz daha farklılık göstermektedir. Hazine mülkiyetine tabi taşınmazlar, tahsis ve devir işlemleri tamamlanana kadar borç ilişkilerine konu edilemezler.
Bu sebeple maliklerce yapılacak olan riskli alan tespiti başvurularında, öncelikle maliklerce uygulama yapılması gerekir. Maliklerce yapılacak işlemlere projeyi yürütmekle yetkili idare maliklere yardımcı olmak zorundadır. Uygulanacak projelere, sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Riskli alanlarda maliklerin en az üçte ikisi çoğunlukla karar alma yetkisi bulunmaktadır. Alınan karar, anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilmediği takdirde acık arttırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilmediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydıyla tapuda Hazine adına tescil edileceği, bildirilir.
Riskli alan ilan edilen bölgenin içinde yer alan yapıların yıkılması halinde yapı maliklerine riskli alan tespiti işlemi tebligatı yapılır. Maliklerin tebligatı aldığı günden itibaren otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlamaları gerekir. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise ilgili idare tarafından yahut Bakanlıkça veya TOKİ’ nin talebi ile söz konusu alan için acele kamulaştırma yolu tercih edilebilir.
Riskli alana yönelik yapılması planlanan kamulaştırmalar, 2942 sayılı Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırmalardan kabul edilir.
Cumhurbaşkanı kararına karşı açılacak davalarda, ivedi yargılama usulü uygulanmaktadır. Bir bölgenin riskli olarak ilan edilmesi de Cumhurbaşkanı kararı ile olduğundan riskli yapı ilanı işleminin iptali istemiyle açılacak davalar ivedi yargılama usulüne tabi olacaktır. Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılacak olan davalar Danıştay’ ın ilk derece mahkemesi olarak görev yaptığı davalardandır. Bu nedenle riskli alan ilanı kararına karşı açılacak olan davalarda görevli mahkeme ilk derece mahkemesi sıfatıyla Danıştay’ dır. Davacı olarak riskli alan içerisinde taşınmazı bulunan malik sayılabileceği gibi, menfaat ihlali halinde dernekler ve odalar da dava açabilirler.
İvedi yargılama usulüne tabi olarak görülecek olan davalarda dava açma süresi, idari işlem kararının ilgililere tebliğinden itibaren otuz gün olarak belirlenmiştir. Ancak ivedi yargılama usulünün uygulanmasına karar verilen idari işlemlere karşı açılacak davalarda İYUK m. 11 hükümleri uygulanmaz. Bu sebeple, riskli alan ilanı kararlarına karşı açılacak olan davalarda üst makama başvuru zorunlu değildir. İvedi yargılama usulünde istinaf kanun yoluna başvuru mümkün olmadığından doğrudan doğruya temyiz yoluna başvuruda bulunulabilir. Danıştay´ın kararına karşı temyiz yoluna başvurulması durumunda görevli merci Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruludur. genel temyiz süresinden farklı olarak temyiz yoluna başvuru süresi Danıştay’ ın kararının taraflara tebliğinden itibaren on beş gündür. Temyiz istemi, en geç iki ay içerisinde karara bağlanır. Karar ise en geç bir ay içerisinde taraflara tebliğe çıkarılır.
Riskli alan ilan edilen bölgenin içinde kalıp kalmamasına bakılmaksızın, ekonomik ömrünü tamamlayan, bilimsel ve teknik incelemeler sonucunda yıkılma tehlikesi altında olan yapılar, riskli yapı olarak adlandırılır. Bu tanıma göre;
Üzerinde kat mülkiyeti yerine kat irtifakı olan yapılarda riskli yapı kapsamına girer. Ruhsatı alınmamış, iskânsız ve kaçak yapılarda riskli yapı olarak tespit edilebilir. Yönetmeliğin ilgili maddesinin devamında “ İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.”
Riskli alan ilan edilen bölgede yer alan yapılar, ekonomik ömrünü tamamlasın ya da tamamlamasın fark etmeksizin riskli yapı olarak kabul edilirken, riskli bölge dışında kalan binaların riskli yapı ilan edilebilmesi için ekonomik ömrünü tamamlamış olması şartı aranır.
Riskli yapının tespiti Bakanlıkça, Belediyelerce ve İl Özel İdarelerince, Bakanlıkça lisanslandırılan Kamu Kurum ve Kuruluşları, Üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler, depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescillerini yaptırmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır.
Kanuni olarak risk tespiti yaptırma talebi öncelikle yapı maliklerine ve onların kanuni temsilcilerine tanınmıştır.
Masraflar kendilerine ait olmak üzere yapı malikleri veya yasal temsilcileri, riskli yapı tespiti yaptırabilir. Malikler kendi rızaları ile riskli yapı tespiti başvurusunda bulunabilecekleri gibi Bakanlığın da istemi üzerine başvuruda bulunabilirler.
Bakanlık kendi eliyle riskli yapı tespitini re’ sen yapabileceği gibi, riskli olarak belirlediği alanlarda bulunan yapıların da riskli olup olmadığının tespitini idareden isteyebilir.
Yapı malikleri ve temsilcileri ancak ve ancak Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara müracaat ederek yapıları için risk tespiti yaptırabilirler. Riskli yapı tespitinin lisanslandırılmış bir Kurum ya da Kuruluş tarafından yapılması halinde riskli yapı tespiti talep eden yapı maliki ile lisanslandırılmış kurum ya da kuruluş arasında “Riskli Yapı Tespit Sözleşmesi” imzalanmalıdır.
Başvurucu vekâletname ile yetkilendirilmiş bir vekil ise vekaletnamede açıkça “6306 sayılı Kanun uyarınca risk yapı tespiti işlemlerini yapmaya yetkilidir” ibaresinin bulunması gerekir. Aksi halde vekilin, malikler adına yapacağı başvuru reddedilir.
Riskli yapı tespitinde, yapı maliklerinin de menfaati bulunması sebebiyle, yapı maliklerinin başvurusunda yapı malikleri tarafından karşılanır. Bakanlık tarafından verilen süreye rağmen riskli yapı tespitinin malikler tarafından yapılmaması halinde tespit Bakanlık tarafından re’ sen veya yetkilendirilen idare tarafından yapılır veya yaptırılır.
Tespit için gerekli olan masrafların ne şekilde nasıl tahsil edileceği Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmeden önce Kanunun 3. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre “Bakanlık veya idare tarafından yapılan tespit işleminin masrafı ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya idareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir.” Ancak bu hüküm tapuda ipotek tesis edilerek maliklerin mülkiyet hakkını kısıtladığı gerekçesi ile Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Bakanlık veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıkım masraflarının, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Amme Alacakları Tahsili Usulü Hakkında Kanun uyarınca tahsil edilmesine karar vermiştir.
“Lisanslı kurum ya da kuruluş tarafından incelenen yapılar için riskli yapı tespit raporu düzenlenir ve yapının riskli olup olmadığı değerlendirilmesi yapılır.” Riskli yapı tespiti ancak malikler tarafından yaptırılırsa rapor maliklere tebliğ edilir aksi halde maliklere rapora tebliğ edilmez; bu durumda malikler yalnızca raporun sonucundan haberdar olurlar.
Yapı hakkında tanzim edilen risk raporuna karşı ilgililere itiraz edebilmesi için on beş günlük yasal hak tanınmıştır. Ayrıca Yönetmeliğin 7. Maddesinde bu husus hüküm altına alınmıştır: “Riskli yapı tespitine ilişkin raporlar, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilir. Raporlar, Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Raporlarda herhangi bir eksiklik tespit edilmez ise riskli olan yapılar, en geç on işgünü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.”
Yapının riskli olarak tespit edilmesi için gerekli olan raporda, yapı riskli çıkmış ve Bakanlık İl Müdürlüğünce raporda eksiklik bulunmamışsa ve rapor doğrultusunda riskli yapı tespit edilmişse riskli yapı tespitinden itibaren başlayarak en geç on iş günü içerisinde “riskli yapı” kaydı tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Bir parselde birden fazla riskli yapının bulunması durumunda, parseldeki tüm yapılara değil yalnızca riskli yapıların açık adresleri yazılarak tapu kütüğü beyanlar hanesine riskli yapı beyanı işlenecektir. Tapu müdürlüğünce yapılacak olan bildirime karşı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğüne itiraz edilebileceği, aksi takdirde idarece altmış günden az olmamak üzere verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği bildirilir. Riskli yapı tespiti raporu veya riskli yapı kararının tebliğine ilişkin bir tebligat değildir. Tebliğin konusu yapının riskli olduğuna dair işlem tesis edildiğine dair kaydın oluşturulduğudur. Tapu kütüğü beyanlar hanesine işlenen riskli yapı beyanı açıklayıcı nitelikte olduğundan ayni haklara ilişkin doğrudan bir etki doğurmamaktadır
Riskli yapı tespitine karşı maliklerce yapılan itirazın reddi ya da malikler tarafından tespite itiraz edilmemesi halinde riskli yapı işlemi artık resmi olarak kesinleşmiş olur. 6306 sayılı Kanunun Tasarrufların Kısıtlanması başlıklı 4. maddesine göre “riskli alanlarda geçici olarak imar ve yapılaşma işlemlerinin durdurulmasının mümkün olduğu” düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile riskli alan ilan edilen bölgelerde mülkiyet hakkı sahibi olanların mülkiyet hakları üzerindeki tasarruf yetkisini kısıtlar niteliktedir. İki yıl gibi bir süre kamu yararı sebebiyle mülkiyet hakkının kısıtlanmasında ölçülü bir süre olup olmadığı tartışılır bir husustur.
Kanun koyucu ana kural olarak riskli yapıların afet risklerini ortadan kaldırma için yıkımı ön görmüştür. Bu sebeple riskli olduğu tespit edilen her yapı, risk tespitine dayanarak güçlendirmeye tabi tutulamaz; ancak yıkımın zorunlu olmadığı hallerin varlığı ve diğer kanuni şartları taşıması halinde güçlendirme talep edilebilir. Malikler tarafından güçlendirilmesi talebinde bulunulması mümkün olduğu söylenebilir ancak detaylı bir şekilde güçlendirmenin nasıl yapılacağına ilişkin Kanunda bir düzenleme yoktur.
İdarece maliklere altmış günden az olmamak üzere makul süre verilir ve bu süre içerisinde güçlendirme ruhsatı almaları beklenir. Malikler bu süre içerisinde güçlendirmenin mümkün olduğunu tespit ettirirlerse güçlendirme yapılır. Güçlendirme kararı maliklerce alınmalıdır.
Yönetmelik madde 8/5’ de ise KMK 19/2’ ye atıf yapılmıştır. Dolayısıyla bizim de savunduğumuz görüşe göre KMK 19/2 uyarınca öngörülen güçlendirme kararının alınabilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün çoğunluğuna ihtiyaç vardır. Ancak, kat malikleri kurulunda beşte dört çoğunluk alınamaması halinde, kat maliklerinden biri mahkemeye başvurarak taşınmazı güçlendirmesi gerektiğine ilişkin karar aldırabilir. 634 sayılı Kanun m. 19/2: “Mahkemece söz konusu taşınmazın güçlendirilmesi zorunlu olduğuna ilişkin karar verilmesi durumunda bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz
Netice itibarıyla, maliklerin yıkım için verilen sürede güçlendirme kararı almaları ve ruhsat işlemlerini tamamlamaları ile riskli yapı yıkılmadan masrafları maliklere ait olmak üzere güçlendirilecektir.
Riskli yapı hakkında güçlendirme yönünde bir talep bulunmaması halinde riskli yapılar kural olarak yıkım işlemine tabi tutulacaktır. Ancak bu anlayış kanaatimizce kentsel dönüşümün ana amacına aykırı düşmektedir.
Yapının yıkılabilmesi için içerisinde maliklerin yaşaması halinde idarece önce yapının tahliye edilmesi gerekir. Riskli yapı tespiti kesinleşen yapıda kentsel dönüşüm faaliyetleri başlamadan evvel tahliye ve yıkım işlemleri için yapı maliklerine idare tarafından altmış gün süre verilir.
yıkım işlemlerinin gerçekleştirilmemesi durumunda tahliye ve yıkımın idarece zorla yapılacağı tebliğ edilir. Verilen ikinci süreye rağmen halen yıkımı gerçekleştirilmeyen yapının yıkımı masrafları, mahalli idarelerce dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanır.
Riskli yapının tahliye sürecinde riskli yapının malikine, sınırlı hak sahiplerine ve kiracılara bildirimde bulunulur. Her ne kadar dava açma hakkı ehliyet bakımından yalnızca maliklere tanınmışsa da tahliye de yapı içerisinde ikamet etme ihtimali bulunan kiracı ve sınırlı hak sahiplerine bildirimde bulunulması hukuki açıdan yerinde bir düzenleme olmuştur.
Riskli yapı tespitine karşı malikler tarafından yapılan itirazın reddedilmesi ile riskli yapı tespiti kesinleşir. Kesinleşmeden kasıt, idari işlem olarak riskli yapı tespitinin hüküm ve sonuçlarının artık ilgili idare tarafından uygulanabilir hale gelmesidir. Paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine tabi yapılarda ise bütün maliklere bildirim yapılarak riskli yapının yıktırılması istenir.
Yapı maliklerinin verilen süreler içerisinde yıkım konusunda anlaşarak belediyeye başvuru yapması halinde belediye tarafından yıkım ruhsatı düzenlenir. Maliklere, Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü tarafından altmış günden az olmamak üzere verilen süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmamak üzere süre verilir.
Riskli yapılar, malikler veya ilgili idarece yıktırılmamış ise Bakanlık veya İl Müdürlüğü tarafından yıkılır veya yıktırılır. Bu ihtimalde yıkım masrafları mahalli idarelerin iştiraki ile idare tarafından dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanır
Riskli yapıların yıktırılması iş ve işlemlerinin takibinde Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olan iller bu Müdürlük, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlükleri görevlidir. Riskli yapıların yıkımında taşra teşkilatı mülki amirleri, bakanlık ve yerel yönetimler yetkili iken riskli yapıların tespitinde Bakanlık ile birlikte özel hukuk tüzel kişileri ve yerel yönetimler yetkili kılınmıştır.
Kanuna uygun olarak alınan ve kesinleşen aynı zamanda varsa hakkında açılmış olan iptal davasının da reddedildiği bir tespit işlemine değil işlem sonucunda oluşan yıkım kararının yetki, sebep, şekil, konu, amaç yönünden hukuka aykırı olduğu iddia edilerek iptal davası açılabilecektir. İşlemi yapan idarenin yetkili idare olmaması halinde işlem yıkım kararı yetki yönünden iptale konu olabilecektir. Riskli yapıların yıkımı konusunda sorumluluk yapı maliklerindedir. Kentsel dönüşüme konu yapıların, yıkım işleminden sonra paylı mülkiyet haline gelmesinden dolayı maliklerin payları belirlenirken, daha evvelki paylar ile orantılı olmaması sebebiyle uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Uygulamada ortaya çıkabilecek herhangi bir uyuşmazlığın önlenmesi adına yeniden inşa yapılırken plan ve projelerin bağımsız bölümlerin konumuna göre ve arsa payının büyüklüğüne göre yapılması daha doğru olacaktır.
Bakanlık tarafından veya Müdürlük tarafından yıkım işlemlerinin gerçekleştirilmesi halinde yıkım masrafları Dönüşüm Projeleri Özel hesabından karşılanmaktadır. Bakanlığın veya idare karşıladıkları yıkım masraflarını hisseleri oranında maliklerden talep eder.
Yıkımın ardından yeni yapı inşa edilmesi yapı malikleri kendi aralarında üçte iki oy çokluyla karar alıp işlemlere başlayabilirler. Yıkılan yapının yeninden yapılması için olumsuz oy kullanan maliklerin payları, idare tarafından değer tespiti yapılarak önce katılan malikler arasında çık arttırma ile satış yoluna gidilecek maliklerin almaması halinde kamulaştırma yoluna gidilecektir.
Riskli yapıların tespiti ve riskli yapının tespitinin hukuki sonuçları aşamalarında idare aktif role sahipken yıkım işlemi gerçekleştirildikten yeninden inşa çalışmalarında maliklerin aktif olduğu söylenebilir. Deprem risk raporu alınarak kentsel dönüşüme sokulmuş yapılar kat mülkiyetine tabi ise kat malikleri, en az altmış gün içinde yapılacak olan yapının nasıl yapılacağına, hangi müteahhide yaptıracağına ilişkin konularda, 2/3 pay çokluğu ile karar alarak faaliyete başlayabilirler. Uygulamada kat maliklerinin üçte iki çoğunlukla alabileceği karar “Bina Ortak Kara Protokolü” olarak adlandırılmaktadır.
Ortak karar protokolü veya bina ortak karar protokolü, kat mülkiyetine tabi riskli yapının sahiplerinin, yapıya ilişkin olarak satım, yeniden inşa, inşanın hangi müteahhit tarafından yapılacağı, yeniden inşadan sonra yapılacak olan paylaşımlar gibi konular ile alakalı üçte iki çoğunluk ile alacakları karara verilen addır. Dolayısıyla üçte ikilik çoğunluk arsa üzerindeki hisse payları göz önünde bulundurularak tespit edilir. Aranan çoğunluğun arsa payı çoğunluğu olması sebebiyle maliklerin yıkılan yapının paydaşı olmalarına da gerek yoktur.
Riskli yapının yıkılmasından sonra yeninden inşa işleminde ortaya çıkan başka bir sorunda aslında arsa paylarıdır. Yeniden inşanın malikler tarafından yapılması halinde yıkımdan önceki arsa paylarının ve her bir malike ait bağımsız bölümün bulunduğu kat ile mevkiinin değişmemesi gerekir. Bakanlığı görüşü de bu yöndedir. Eğer yıkımın ardından yapı maliklerinin, yıkımdan sonraki haklarına halel gelirse kentsel dönüşüm uygulamaları amacının dışına çıkacaktır. Yeniden inşa sürecine girildiğinde malikler müteahhitler ya da inşat yapım şirketleri ile sözleşme (bu sözleşme inşaat yapımı için yapılacak olup kat karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada kullanılan adı olup esas sözleşme ismi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir.) imzalayabilir.
Yıkım sonrasında mülkiyet çeşidinin değişmesi sebebiyle arsa halini alan taşınmazın değerlendirilmesi için yapı yıkılmadan önce yapılacak olan ilk toplantıda arsa maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekmektedir. Bunun sebebi yapıya ilişkin olarak alınacak aksiyonlardan tüm maliklerin haberdar edilmesidir. Kanun koyucu toplantı usulüne yönelik olarak herhangi bir düzenleme getirmediğinden dolayı yapılacak olan toplantı KMK 29.maddeye göre yapılmalıdır.
İlk toplantı yapıldığı esnada oybirliği ile karar alınamaması halinde riskli yapının değerinin Sermaye Piyasası Kurulu’ na kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmesi gerekmektedir. Yapılan tespitin ardından maliklerin en az birinin çağrısı ile ikinci toplantı yapılacak olup bu toplantıda yine oybirliği karar alınmazsa bu sefer 2/3 pay çoğunluğuyla yapılacak uygulamanın çeşidi belirlenecektir.
Tebligat ile birlikte maliklere gönderilen teklifin kabul edilip edilmediğinin diğer maliklere on beş gün içerisinde bildirilmesi gereklidir. Teklifin kabul edilmemesi halinde ise kabul etmeyen paydaşların arsa payları Bakanlıkça belirlenen rayiç bedelden az olmamak şartı ile açık arttırma yöntemi ile maliklerin payları oranında satılır. Söz konusu paylar üzerinde haciz olması yahut sınırlı ayni hak olması satışa engel teşkil etmeyecektir. Payların, malikler tarafından satın alınmaması halinde, aynı bedel üzerinden Hazine’ ye satışı yapılacak ve Hazine adına tescili yapılacaktır.
Kira yardımı Uygulamaları Kılavuzu’ na göre birden fazla bağımsız bölümü olan malike yalnızca bir bağımsız bölümü için kira yardımı yapılmaktadır. Kira yardımının süresi ve ne kadar olacağı ilgili yapının özelliğine göre değişmektedir. Yapı malikler ve tapu tahsis belgesi sahipleri için ön görülen kira yardımı süresi, riskli alan dışında bulunan riskli yapılarda bir buçuk yıldır. Rezerv yapı alanlarında veya riskli alanlarda kalan riskli yapılarda otuz altı ayı geçmemek şekilde Bakanlık, TOKİ veya yetkilendirilen idare tarafından belirlenir.
Tahliye tarihinden itibaren geçerli olmak üzere en geç bir yıl içinde Bakanlığın anlaşmalı olduğu bankalardan birine başvuru yapan gerecek ya da tüzel kişiler kredi ve faiz desteğinden yararlanabilir. Bakanlık ile bankalar arasında imzalanan protokole göre, Bankalar tarafından yapılan değerlendirme neticesinde kredi verilmesi uygun olan hak sahiplerinin listesi Bakanlık ile paylaşılacak, Bakanlık Kanun çerçevesinde değerlendirme yapacak, yapılan değerlendirme soncunda faiz desteğinden yararlanabilecek kişiler Bankaya bildirilecektir.
Bu bildirimde, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde ilgili Müdürlüğe itiraz edilebileceği, itiraz edilmediği durumda idarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması ilgiliye tebliğ edilir. Tebligat her ne kadar ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılsa da itiraz hakkı yalnızca maliklere ve onların kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Burada ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligat yapılmasındaki amaç ayni hak sahiplerinin haberdar edilerek gerekli önlemleri alabilmelerinin sağlanmasıdır. Malikin ölmüş olması durumunda Bakanlık ve İl Müdürlükleri mirasçılık belgesi çıkarmaya yetkilidir.
İtiraz on beş gün içerisinde ve yazılı bir dilekçe ile yapılmalıdır. On beş günlük süre hak düşürücü süredir. Bu süre içerisinde riskli yapı tespitine karşı itiraz edilmezse bir daha riskli yapı tespitine karşı itiraz yoluna başvurulamaz. Malikler veya kanuni temsilciler tarafından yapılacak olan itiraz risk tespitinin kendisine olup raporun içeriğine itiraz söz konusu değildir. Fakat maliklerin riskli yapı tespitine itirazları sonucunda teknik heyet raporu da incelemeye alınacağından bir nevi teknik heyet raporuna da itiraz edildiği söylenebilir.
Ayrıca teknik heyet itirazları incelerken itiraz sebepleriyle bağlı değildir.İtiraz masrafları, riskli yapı tespitine karşı itiraz eden malikler tarafından karşılanır. Çünkü riskli yapı başvurusunda olduğu gibi hukuki menfaat doğrultusunda hukuki menfaat elde etmek amacıyla itirazda bulunan kişi itiraz için gerekli masrafları karşılamakla mükellef olmalıdır.
Malikler tarafından yapılacak olan itirazlar, Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesinin 5. fırkası gereğince Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olan illerde bu müdürlüğe, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ ne yapılacaktır.
İtirazları incelemekle görevli olan teknik heyet, incelemesi esnasında itiraz sebepleriyle bağlı olmaksızın raporu tüm yönleri ile inceleme hakkına sahiptir. Tespiti yapan kurum veya kuruluş otuz gün içerisinde gerekli eksiklikleri tamamlayarak, raporun son halini Müdürlüğe sunar.
Bu bakımdan bakıldığında, riskli yapı tespiti de kamu gücü kullanılarak, belirli bir süreç içerisinde maliklerin veya hak sahiplerinin rızası olsun yahut olmasın tek yanlı bir kamusal bir işlem olduğundan dolayı, bir idari işlem olarak karşımıza çıkmaktadır. Riskli yapı tespiti işleminin icrasının durdurulabilmesi adına riskli yapı tespitine karşı idari yargıda yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılması gerekmektedir.
Riskli yapı tespitine karşı açılacak davalar genellikle yapının riskli olmadığı, yapı malikinin yetkisiz bir şekilde tespit isteminde bulunduğu, yapının güçlendirilmesinin öncelikle uygulanması gerektiği hususlarından bir ya da birkaçı olabileceği gibi yapının özelliklerine yahut tespit usulünde uyuşmazlık nedenlerine dayanılarak açılabilir.
Kentsel dönüşüme ilişkin idari işlemlere karşı açılacak davalar, her idari işlem kararlarında olduğu gibi idari yargının görev alanına girmektedir. Riskli yapı üzerindeki ayni ve/veya şahsi haklara ilişkin açılacak davalar ise adli yargının görev alanına girmektedir. Riskli alan ilanı Cumhurbaşkanı kararı ile alınan bir karar olduğundan dolayı ve İYUK’ a göre Cumhurbaşkanın kararlarına karşı açılacak davalarda genel yetkili mahkeme ilk derece mahkemesi sıfatıyla Danıştay olduğundan dolayı riskli alan kararına karşı açılacak olan davalarda genel görevli mahkeme Danıştay’ dır.
İdari yargılamada yetki unsuru kamu düzenini ilgilendirir. Bu sebeple, yetki sorununu mahkeme kendiliğimden inceler ve yetki itirazları, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir. 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespitine karşı açılacak olan davalarda yetkili mahkeme, riskli yapının bulunduğu yer mahkemesidir.
Özetle, iptal davası açılmasının şatları, taraf ehliyeti, dava ehliyeti ve hukuki menfaattir. Yani iptal davalarında hem objektif hem de sübjektif ehliyet birlikte bulunmalıdır. Danıştay, iptal davası açılabilmesi için davacı sıfatına haiz olacak kişinin dava açmada menfaatinin bulunmasının yanı sıra bu menfaatinin “yasal”, “şahsi” ve “aktüel” özellik göstermesini de aramıştır. Yani özetle dava açmak için gerekli hukuki menfaatten söz edebilmek için hukuki menfaatin yasal, kişiye özgü ve dava sırasında hali hazırda menfaatin yöneldiği uyuşmazlığın devam ediyor olması şartları aranır. Malik haricinde bir kimsenin hem objektif hem de sübjektif dava ehliyetine aynı anda sahip olmayacağından bahisle kural olarak dava açma hakkı bulunmadığı söylenebilir.
Taşınmaz malikleri dışında bir kimsenin hem objektif hem de sübjektif ehliyetleri bulunmaması sebebiyle dava açma ehliyeti bulunmamasının medeni kanundan kaynaklı olarak bir istisnası bulunmaktadır. Bu istisna uyarınca tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda tapu malikinin haricinde tapu malikinin eşi de riskli yapı tespiti işlemine karşı idari dava da iptal davası açabilmektedir.
Riskli yapı tespitine karşı açılacak olan davalarda husumet genel kural olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İl Müdürlüğü veya yetki devri halinde ilgili idareye karşı yöneltilir. Husumet yanlış idareye yöneltilirse yargılama merci doğru husumet yöneltilmesi gereken idareyi tespit eder.
İşte 6306 sayılı Kanun’ da bu özel kanunlardan olup Kanun uyarınca riskli yapı tespitine işlemine karşı açılacak olan iptal davası otuz günlük hak düşürücü süre içerisinde açılmalıdır. İdari yargılama usulüne göre süreler tebliğ, yayın ve ilan tarihini izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Örnek olarak maliklerden birine riskli yapı bildirimi 01/05/2020 tarihinde tebliğ edilirse, malikte 12/05/2020 tarihinde İl Müdürlüğü’ ne itiraz ederse itiraz teknik heyetçe incelendikten sonra 16/05/2020 tarihinde reddedilir ve malike 23/05/2020 tarihinde tebliğ edilirse malik 12/06/2020 tarihine kadar dava açabilir. Şöyle ki, 02/05/2020 tarihinden 12/05/2020 tarihine kadar 11 günlük süre içerisinde dava açma süresi işlemiştir. Geriye 19 gün dava açma süresi kalmıştır. 23/05/2020 tarihinde malike karar tebliğ edilmiştir. Dava açma süresi 24/05/2020 tarihinden itibaren işlemeye devam edecektir. 24/05/2020 tarihinden 19 gün sonra olan 12/06/2020 tarihi mesai bitimine kadar iptal davası açılmazsa riskli yapı tespitine karşı idari yargıda dava açılamaz.
Tatil günleri süreye dâhildir. Ancak son gün tatil gününü rastlarsa süre, tatil sonrası başlayacak ilk iş gününe uzar. Sürenin bitiminin adli tatile denk gelmesi durumunda adli tatilin sonra erdiği günü izleyen günden itibaren yedi gün uzamış sayılır.
Av. Arb. İshak Kamil KİSBET
2017 yılında Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi’ nden mezun olan Kisbet, aynı yıl Amerika Birleşik Devletleri’ ne İngilizce dil eğitimi için gitti. Yaklaşık altı aylık eğitimini tamamladıktan sonra 2017 yılında Aydın Hukuk Bürosu’nda avukatlık stajına başladı. Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında yüksek lisans çalışmalarına başlayan Kisbet, 2022 yılında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Özel Hukuk Tezli Yüksek Lisans bölümünden mezun oldu. Enerji Hukuku, İş Hukuku, Ticaret hukuku, Şirketler Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Kişisel Verileri Koruma Hukuku, Sağlık Hukuku, İcra ve İflas Hukuku, Ceza Hukuku alanlarındaki çalışmalarına Aydın Hukuk Bürosu çatısı altında devam etmektedir.