Kentsel dönüşüm ve güçlendirmede hukuki zorlukları aşmak için çözüm önerileri
İnşaat Dünyası Dergisi Kahramanmaraş’taki 7,7 ve 7,6’lık depremler sonrası Mart-Nisan 2023 sayısında “Deprem Özel Sayısı” hazırladı. Sektör paydaşlarına ve bilim insanlarına depreme dirençli kentler ve binalar için görüş ve önerilerini sorduk. Kahramanmaraş depremleri sonrası Türkiye genelinde kentsel dönüşüm ve bina güçlendirmesi ile ilgili hukuki zorluklar bir kez daha gündeme oturdu. Kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen Kanun’un 10 yıllık süreci tamamladığına dikkat çeken Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz acilen yapılması gerekenleri sıraladı.
Yaklaşık olarak her 20 yılda bir ağır bir deprem felaketi yaşıyoruz. Bu noktada her deprem sonrası ülkemizin bir afet ülkesi olduğunu sadece deprem de değil sel, heyelan, kurak bölgeler gerçeğini göz ardı etmeye çalışıyoruz. Yaşanan her felaket sonrasında tedbirler alınması gerektiğini ve bu konularda neler yapılması gerektiğini konuşuyoruz. İşte bu noktada depreme dayanıklı yapılar yapabilmek için güçlendirme ve yıkıp yeniden yapma süreçlerini nasıl daha hızlı hale getirebiliriz?
2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kamuoyunda bilinen adıyla Kentsel Dönüşüm yasası 10 yıllık sürecini tamamladı. Çokça yasa da yönetmelik de değişiklikler gören düzenlemenin Anayasa Mahkemesi tarafından da birkaç defa bazı maddeleri iptal edildi. Bu noktada yapılması gerekenler ise;
Mevcut düzenleme kapsamında binalarımızı daha düzenli ve dayanıklı hale getirmenin ilk yolu 6306 sayılı yasayı ciddi bir şekilde yeniden düzenlemektir. Bir imar uygulaması olan ve fakat bina yenileme kavramına sıkıştırılan bu yasanın artık çok yönlü bir kentsel dönüşüm yasası haline getirilmesi ve uygulama yönetmeliğinin de buna göre yeniden düzenlenmesi şarttır. Riskli yapı, riskli alan, rezerv yapı alanı ve 6A uygulama alanlarından oluşan yasa içeriğinde konu sadece bina yıkıp yenileme olarak değil bütüncül bir imar uygulaması mantığı ile ele alınmalıdır.
REZERV YAPI ALANI SİSTEMİ EKSİKSİZ ÇALIŞMAK ZORUNDA
Rezerv yapı alanları yasanın ilk halinde transfer merkezleri olarak düşünülmüştür. Şöyle ki; bir riskli alan ilanı sonrasında bölgenin niteliğine göre konut alanları veya küçük orta ölçekli ticaret/sanayi alanlarının yapılacak olan rezerv yapı alanlarına taşınması ve bu alanlarda yapılacak geçici konut ve/veya küçük orta ölçekli tesislerde bir süre kalınması riskli alan uygulamaları tamamlandığında ise geri dönüş düşünülmüştür. Yine bazı alanların tamamen yapılaşmaya kapatılarak kalıcı konut ve/veya küçük orta ölçekli ticarethane/sanayi alanları da rezerv yapı alanı tanımında vardır. Türkiye’nin sadece İstanbul için değil tüm illeri için bu rezerv yapı alanlarını oluşturması ve hatta tamamen yapılaşmaya kapatılacak alanları belirlemesi sonrasında ise rezerv alanlarda geçici veya kalıcı uygulama alanlarını oluşturarak buraları transfer merkezi haline dönüştürmesi en önemli öncelik olmak zorundadır. Özellikle son dönemde kentsel dönüşüm alanlarında evlerini veya işyerlerini terk etmek zorunda kalanların barınma veya iş yeri sorunu ciddi bir sorun haline gelmiştir. Rezerv yapı alanı sistemi eksiksiz bir şekilde çalışmak zorundadır.
İSTANBUL’DA KOOPERATİF VE KURUM ÇALIŞANLARI SİTELERİ SORUNU
Türkiye’nin birçok ilinde ve özellikle İstanbul’da 1970 ve 1980’li yıllar boyunca yapılmış kooperatif veya kurum çalışanlarının oluşturdukları sistemler üzerinden oluşturulmuş siteler olduğunu görüyoruz. Bu alanlar ile ilgili olarak en büyük sorun bu alanların dönüştürülmesi noktasında alanın büyüklüğü, yeniden yapılmak istendiğinde mevcut imar durumunun yeterli olmaması ve uzlaşma süreçlerinin tıkanıklığıdır. Mevcut bloklu yapılar açısından 6306 sayılı yasa kapsamında özel bir düzenleme ön görülmeli ve bu alanların dönüştürülebilmesi için bölgedeki yoğunluğu da arttırmayacak şekilde ve fakat yüklenici ile anlaşma yapmayı sağlayabilecek bir imar durumu oluşturmak zorunludur. Mevcut bloklu yapılar ve siteler açısından bloklu yapıların kendi içlerinde var olan uygulama bütünlüğü asla blok blok yıkılıp yapılmaya veya güçlendirmeye izin vermemeli bütün alanın hem inşaat hem de donatı olarak korunması sağlanmalıdır.
RİSKLİ YAPILARDA SÜRECİ TIKAYAN YASA VE YÖNETMELİKLER
Riskli yapılarda özellikle çok ciddi sorunlar vardır. Yasa ve yönetmelik süreci tıkayan önemli maddeler barındırmaktadır. Bu konuda;
Riskli yapı tespit sürecinin hızlanması ve tespit yapıldıktan sonra maliklerin hakları da korunacak şekilde maliklere tebligat yapılmadan raporların komisyona gönderilmesi ve incelemenin hemen nihayetlenmesi gerekmektedir. Normal şartlarda 2+4 ay süren karot alımı ve itiraz süreci bu şekilde 3 ay ile bitirilebilir hale gelecektir.
Riskli yapı kesinleştikten sonra belediyeler tarafından verilen tahliye süreleri normal şartlarda 2+1 ay şeklindedir ancak bu süreler o apartman veya sitede oturmayan kişilere de tebligat şartı nedeniyle 2+1+3/4 aylara hatta yurt dışı tebligatlarda 2+1+8/10 aylara kadar çıkmaktadır. Bu tebligatların doğrudan kapıya yapıştırılması sağlanmalı ve süre kapıya yapıştırma tarihi itibariyle başlamalıdır.
2/3 ile karar alınması ve karara katılmayan 1/3 azınlığa önce 15 gün ihtar gönderilmekte ve sonra payları açık arttırma ile satışa çıkarılmaktadır. 15 gün içinde imzalamayan malikin payları satışa çıkarılmaktadır. İşte bu noktada 1/3’ün hem süreci tıkamaması hem de onların da mülkiyet haklarının korunması için SPK lisanslı değerleme şirketleri devreye girerek eski proje ve 2/3 ile kabul edilen yeni proje değerlemesi yapılmalı hakkını aldığı ve bir hak ihlali olmadığı kararı verilirse rapor tarafından bu durumda 1/3 sözleşmeyi imzalamış gibi kabul edilerek 2/3 kararı ile inşaat ruhsatı alınabilmelidir. Bu durumda hem açık arttırma ile hak ihlali ortadan kalkacak hem de süreç çok ciddi şekilde hızlanacaktır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI’NA UYGUN GÜÇLENDİRME YÖNETMELİĞİ ÇIKARILMALI
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda var olan 6306 sayılı yasaya da 2014 yılında eklenen güçlendirme modelinde riskli yapı sonrası maliklerin toplantı yapması 4/5 kat maliki sayısı ile karar alması ve alınacak teknik rapor doğrultusunda belediyelerin ruhsat vermesi gereklidir. Oysa ki bu süreçte maalesef belediyeler bu süreci engellemiş ve tıkamışlardır. Bu noktada çok net bir 6306 yasaya uygun ve ona bağlı bir Güçlendirme Yönetmeliği çıkarılmalıdır. Bu yönetmelik herkes tarafından uygulanır ve kabul edilir bir halde çalışmalıdır. Ne şekilde güçlendirme yapılacağı, karara katılmayan maliklerin hukuki durumu ve güçlendirme ruhsatı kapsamında belediyelerin yapmaları gerekenler ve hukuki sorumlulukları düzenlenmelidir.
