KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ DURUMUNDA SAHİP OLUNAN HAKLAR

1. Kira Bedelinin Faiziyle İstenmesi Hakkı

Kira bedelinin ödenmemesi kiracıyı temerrüde düşürür. Kiracının temerrüde düşmesi için bazı koşulların gerçekleşmesi aranır.

• İfa zamanı açıkça kararlaştırılmışsa ve kararlaştırılan zamanda ifa borcunun yerine getirilmemesi kiracının temerrüde düşmesi için yeterlidir. Ayrıca ihtara gerek yoktur. Çünkü borçlu borcunu biliyordur.
• Eğer zaman aralığı varsa kira borcu son gün ödenmiş olmalıdır.  İfa zamanı olarak ay kararlaştırılmışsa, o ayın son günü borçlu temerrüde düşmüş olur.
• İfa zamanı kararlaştırılmamışsa, borçlunun temerrüde düşmesi için ihtar gerekli midir? Bu durumda ifa zamanı kararlaştırılmamışsa her ayın sonu borç muaccel olur.  Yargıtay’a göre de ifa zamanı kararlaştırılmamışsa ihtar çekilmelidir.
• Temerrüt faizi hangi orandan işletilmelidir? Uygulamada temerrüt faizine ilişkin oran sözleşme taraflarca serbestçe belirlenebilir. Eğer sözleşmede bir hüküm yoksa temerrüt faizi BK m.120 hükmü uyarınca yasal faiz oranında işletilir.
• Kural olarak taraflar temerrüt faizi oranını serbestçe belirleyebilse de BK m.120 hükmü uyarınca yıllık faiz oranının %100’ünü aşamaz. Bu hüküm tacirler bakımından incelenecek olursa Yargıtay’a göre, borçlu tacirse BK’daki sınırlamalar geçerli değildir ama borçlu tacir değilse Bk’daki sınırlamalar geçerlidir. Temerrüt faizi yıllık faizin %100’ünü aşamaz. Tacir, genel işlem koşulları düzenlemesi uyarınca eğer kiraya veren kiracıya müzakere olanağı vermemişse, temerrüt faiz oranı dürüstlük kuralına aykırı şekilde kiracı aleyhine çok ise bu durumda yüksek faizin makul olan seviyeye indirilmesi istenebilir. Borçlu tacir ise avans faizi talep edebilir.

2. Kira Sözleşmesinin Feshi

(BK m.315)

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Hükmün uygulanması özel koşullara bağlanmıştır. Kiracı, kira borcunu ödemediği zaman doğrudan sözleşmeyi feshetmek mümkün değildir. Bunun için kanunda öngörülen koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir.

Hüküm nispi emredicidir. Yani, hüküm koşullarını kiracı lehine olacak şekilde zorlaştırabiliriz ama kolaylaştıramayız. Kiracıya verilecek süre kanunda gösterilen sürelerden daha kısa olamaz, bunun aksine süreler uzatılabilir.

Kira Sözleşmesinin Feshi İçin Aranan Koşullar:

• Mutlaka kiralanan kiracıya teslim edilmiş olmalıdır.
• Kira bedeli veya yan gider borcu muaccel olmalıdır.
• İhtarla mehil tayin edilmelidir.
• Mehil içinde borç ödenmemiş olmalıdır.
• Fesih bildirimi yapılmış olmalıdır.

A. Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmiş Olması Koşulu

• Kira borcunun teslimden sonra muaccel olması gerekir.

B. Kira Bedeli veya Yan Gider Borcunun Muaccel Olma Koşulu

• Daha önce işleyen temerrüt faizinin ödenmemesi, fesih sebebi olarak kabul edilmektedir. Yani önceki ayın kira bedeli ödenmemiş, temerrüt faizi işlemiş daha sonra ana para ödenmiş fakat faiz ödenmemişse kiraya veren, temerrüt faizinin ödenmemesi sebebiyle fesih hakkını kullanabilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi = Ana Para + Temerrüt Faizi + Yan Giderler

• Eğer sözleşmede cezai koşul kararlaştırılmışsa, cezai koşulun ödenmemesi fesih hakkı vermez. Konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde kira bedelinin ödenmemesi için cezai koşul kararlaştırılamaz. Aksine anlaşma kesin hükümsüzdür. Ancak, adi kira sözleşmelerinde cezai koşul kararlaştırılabilir.
• Bakı giderlerinin veya depozitonun ödenmemesi fesih sebebi değildir.
• Sözleşmede teminat mektubu verileceği kararlaştırılmış fakat teminat mektubu verilmezse sözleşmenin feshedileceği hükmü geçersizdir.
• Eğer stopaj oranı düşerse kiracı aradaki farkı kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Aradaki fark kiraya verene ödenmezse bu, fesih sebebi olur.
• Kural olarak, sigorta ve vergi giderlerinin ödenmesi kiraya verenin yükümlülüğündedir ancak, sözleşmeyle bu yükümlülük kiracıya yüklenebilir. Sigorta ve vergi giderlerinin ödenmemesi durumunda Yargıtay’a göre, bu tür giderler kiracıya yüklense bile, ödenmemesi halinde BK m. 315 uyarınca kiraya verene fesih hakkı vermez.

C. İhtarla Mehil Tayin Edilmesi Koşulu

• Fesih hakkının tanınması için kanunda öngörülen azami süreler kadar kiracıya süre tanınması gerekiyor. Bu süre uzatılabilir ancak kısaltılamaz aksi halde kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı doğmaz. İhtarın yazılı şekilde yapılması öngörülmüştür ancak noterden ihtar çekilmeli veya icra yoluyla gönderilmelidir. Eğer icra emri gönderilecekse, mutlaka fesih iradesinin belirtilmesi zorunludur.
• Talep edilen kira bedeli ve süre mutlaka belirtilmelidir.
• Eğer talep edilen kira bedeli eksik ise; kiracının talep edilen eksik miktarı ödemesi durumunda kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkar. Bunun aksine fazla talep edilmişse, mutlaka talep edilen miktarın ödenmesi gerekmez. Kira bedelinin gerçek değeri üzerinden ödenmesi halinde yine kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkmış olur.
• İcra yoluyla talep halinde mutlaka 30 günlük süre verilmeli ve bu süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde fesih hakkının kullanılacağı mutlaka belirtilmelidir.
• Eski malik döneminde kiracıya yasal süre verilmişse ve bu süre içerisinde yeni malik, eski malikin başlatmış olduğu işlemleri devam ettirebilir.
• Yeni malikin, sözleşmeye taraf olması için kiracıya bildirimde bulunması gerekmez ancak, Bk m. 315 hükmü uyarınca sözleşmeyi fesih hakkını kullanabilmesi için, sözleşmenin tarafı olduğunu kiracıya bildirmesi ve sonra fesih bildiriminde bulunması gerekir. Aksi halde sözleşmeyi fesih hakkı doğmaz.
• İhtarnamenin muhatabı kiracıdır. Birden fazla kiracı varsa, hepsine birden ihtar çekilmeli, yalnızca bir kiracıya ihtar çekilmesi hali geçerli sayılmaz. Eğer kiraya verilen, aile konutu ise her iki eşe birden ihtar çekilmelidir aksi halde kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkı doğmaz.

D. Mehil İçinde Borcun Ödenmemiş Olması Koşulu

• Süre, ihtarın kiracıya ulaşmasından itibaren işlemeye başlar. Kiracının ihtarı öğrenip öğrenmemesi hali 30 günlük sürenin işlemesini engellemez. Kiraya veren eğer 30 günden daha uzun bir süre vermişse, o süre içerisinde ödeme gerçekleştirilebilir.
• Ödeme banka hesabıyla yapılıyor ise ödemenin karşı tarafa ulaştığından emin olmak gerekli. Verilen süre sonrasında yapılan ödemeler kiraya verenin fesih hakkını ortadan kaldırmaz.
• Verilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde, kiracının kusurunun olup olmaması kiraya verenin fesih hakkını ortadan kaldırmaz.
• Kira borcunun kısmen ödenmesi halinde, iyi niyet kurallarına aykırı olmayacak şekilde kira borcunun çoğu ödenir ve kalan cüzi miktar ödenmemiş olsa bile dürüstlük kuralı gereğince kiraya veren sözleşmeyi feshedemez. Bu durum faiz borcu içinde geçerlidir.
• Takas hakkı kullanılabilir.
• Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmezse, taraflar anlaşamadığı takdirde artış oranı mahkemece belirlenene kadar kiraya veren, kiracının artış oranını ödememesi sebebine dayalı olarak sözleşmeyi feshedemez. Bu durumda kiracı mevcut kira bedeli üzerinden borcunu ödemeye devam eder. Ancak kira artış bedelinin mahkeme kararıyla kesinleşmesi halinde kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkı doğar.
• Konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmeye muacceliyet kaydı koyulamaz. Dolayısıyla kalan kiraların ödenmemesi halinde, kiraya veren sözleşmeyi feshedemez.

E. Fesih Bildiriminin Yapılmış Olması Koşulu

• Fesih beyanı kural olarak şekle bağlı değildir. Fakat konut ve çatılı işyerlerinin kirasında mutlaka yazılı şekilde veya noter yoluyla yapılması gerekir. Birden fazla kiraya veren varsa, örneğin elbirliği mülkiyeti halinde fesih iradesinin oybirliğiyle kullanılması gerekir.  Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, fesih iradesinin kullanılması pay veya paydaşların çoğunluğuna bağlıdır.
• Birden fazla kiracı varsa fesih bildirimi bütün kiracılara yapılmış olmalı aksi halde sözleşmenin feshi hakkı doğmaz.
• Kiraya verenin, uzun süre fesih hakkını kullanmaması veya kira bedellerini almaya devam etmesi feragat anlamına gelir. Yargıtay kararları da bu yöndedir.
• Fesih beyanı kiracıya varmakla kira sözleşmesi ileriye etkili olarak sona ermiş olur.

Av. Şeyma KUTLUTAN