Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, kira ilişkisinin devam ettiği süre içerisinde beklenmeyen olağanüstü sebeplerden dolayı kira sözleşmesinin başlangıcında taraflar arasındaki denge bir taraf aleyhine değişebilir. Böyle bir durumda “Kira Uyarlama Davası” açılarak hakimin kira sözleşmesine müdahalesi talep edilebilir.
Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde, sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Durum ve koşulların değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kurallarına aykırı bir tutum olur.
Uyarlama davası daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli kira sözleşmelerinde söz konusu olur. Ancak somut olayın özelliğine göre kısa süreli kira sözleşmelerinde de kira uyarlaması talep edilebilir. Örneğin; ürün kirasına konu olan tarlanın yağış olmaması nedeniyle gelirinin çok düşük olması halinde sözleşme süresi bir yıl olsa dahi kiracı mevcut durum itibariyle kira parasının indirilerek uyarlanmasını talep edebilir.
Sözleşmenin başlangıcından itibaren beş yıllık süre boyunca TÜFE artış oranına göre kira artış yapılır. Bu kural döviz endeksli kira sözleşmeleri için de beş yıl süre boyunca artırım yapılmayacağı şeklinde geçerlidir. TBK m.138’de yer alan “Aşırı İfa Güçlüğü” bu kuralın istisnasıdır. Yani Aşırı İfa Güçlüğü (borçlu kişinin ödeme güçlüğü çekmesi) varsa beş yıllık süre kuralı uygulama bulmayacaktır.
TBK m.138’e göre; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, ortaya çıkar ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
Olağanüstü nedenlerle sözleşmenin başlangıcında var olan denge taraflar biri aleyhine bozulmuş ise, kiracı veya kiralayan tarafından uyarlama davası açılabilecektir.
Kira uyarlama davasının açılabilmesi için:
Kiracı, kira parasını ödediği sırada ihtirazı kayıt koyarsa veya daha önceden ihtar keşide ederse geriye yönelik olarak kira uyarlama davası açabilecektir.
Yukarıda sayılan tüm şartlar TBK m.138 de belirtilmiştir. Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması halinde borçlu, sözleşmeden dönebilir.
Kira uyarlama davası herhangi bir süreye veya ihtara bağlı olmadan, durum ve koşulların gerektirdiği zaman açılabilir.
Kira uyarlama davasının tarafları, kiracı olabileceği gibi kiraya veren de olabilir. Örneğin; kira bedelinin aylık kira parası döviz karşılığı olarak belirlendikten sonra dövizin değerinin devalüasyon nedeniyle düşmesi halinde açılacak kira uyarlama davasının davacısı kiralayan olacaktır.
Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, kira konusu taşınmazın olduğu yer veya davalı kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesidir.
Kiracı, kira konusu taşınmazı kullanmaya devam etmiş ise kural olarak (uyarlama davası açılmadığı müddetçe) kira parasını ödemek zorundadır. Aksi takdirde yapılacak icra takibi veya ödenmeme ihtarı sonucunda açılacak tahliye davası sonucu taşınmazı tahliye etmek zorunda kalabilir.
Yani kira sözleşmesi; kira konusu taşınmaz, kiralayana teslim edilmediği müddetçe kiracının kira borcu sorumluluğu devam eder.
Kira bedeli yabancı para ile kararlaştırılmışsa beş yıllık süre geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Fakat sözleşmenin başlangıcında var olan denge olağanüstü durum nedeniyle taraflardan birinin aleyhine dönüşmüş ise döviz karşılığı yapılan kira ödemelerinde de “Kira Uyarlama Davası” açılabilir.
Kural olarak Kira Uyarlama Davası uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulur. Ancak sözleşme süresi kısa süreli de olsa olağanüstü ve beklenmedik bir durum ortaya çıkmış ve bu durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple meydana gelmemiş ise Kira Uyarlama Davasına konu olabilecektir.
Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme sebebiyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından veya bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, uyuşmazlık konusu hakkında “ihtiyati tedbir kararı” verilebilir.
Kira sözleşmesinin devamı sırasında olağanüstü bir halin ortaya çıkması halinde ciddi bir zararın ortaya çıkacağı ortadadır. Hakim somut olayın özelliğine göre bu ciddi zararı tespit eder ve davanın açılması ile birlikte ihtiyati tedbir kararı verebilir.
Mahkemece verilen tedbir kararı, mahkeme kararı kesinleşinceye kadar devam eder.
COVID-19 salgın hastalığına bağlı olarak oluşan pandemi sürecinde yerleşmiş Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi emsal kararlarına bakıldığında ilk dava açıldığında kiracının aylık gelirinin düştüğünün ispat edilmesi aranmaktadır.
Kira uyarlama davalarının ne kadar süreceği hususu; kiracı ile kiralayan arasındaki uyuşmazlık, mahkemelerin yoğunluğu ve somut olaya göre değişkenlik gösterecektir.
Kira uyarlama davalarında, Harçlar Kanunu gereğince dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç olarak ödenir.
Kira uyarlama davası ile ilgili zorunlu arabuluculuğa başvuru, tarafların her ikisinin de tacir olduğu ve dava konusunun “Alacak” veya “Tazminat Davası” olmadığı durumlarda dava şartı olarak aranmamaktadır.