Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi, esasen kiracıya tanınmış bir haktır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı, kira sözleşmesini, kira dönemi bitiminden en az on beş gün önce yapacağı yazılı bildirim ile sona erdirebilir. Böyle bir bildirim yapılmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarda bir yıl uzatılmış sayılır. Kira sözleşmesinin bu şekilde uzatılması için herhangi bir işlem yapılması gerekmez. Kanun, sözleşme sonunda sessiz kalmaya bu sonucu bağlamıştır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Bu hak ancak kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda ortaya çıkar.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim yoluyla fesih hakkı ancak kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda ortaya çıkar.
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.(
TBK
m. 347)
Bu halde kiraya verenin, fesih için herhangi bir sebep göstermesi gerekmez. Tahliye bildiriminin, kira sözleşmesi bitiminden en az üç ay önce yapılması gerekir.
On yıllık uzama süresi sonunda kiracının tahliyesinde dikkat edilmesi gereken husus, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi üzerinden geçmesi gereken sürenin hesabıdır. Kanun, belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık sürenin başlangıcında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini esas almamıştır. Düzenlemeye göre, kira sözleşmesinin on yıl uzamış olması gerekmekte ve bundan sonraki her yıl için sözleşmeyi sonlandırma hakkı olmaktadır. Bu durumda, kira sözleşmesinin ilk yılı hesaba katılmayacaktır. Sözleşmenin uzama süresi, ikinci yılın başında başlamış olacaktır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren toplamda on bir yıl geçtikten sonra, kiraya veren bildirim koşuluna uymak şartıyla ancak on ikinci yılın sonunda tahliye talep edebilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanun, kira ilişkisinin başlangıç tarihini esas almıştır. Bu durumda, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, üç ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla, kiralaya veren kiracının tahliyesini isteyebilir.
Kiracının aynı kira yılı içerisinde kira bedelini ödememesi sebebiyle kiralayanın kiracıya iki haklı ihtarda bulunmuş olması halinde kiralayanın kira sözleşmesini feshetme imkanı doğacaktır. Bu noktada önemli olan husus ödenmeyen kiraların aynı kira yılı içerisinde yer alması, iki farklı aya ait olması ve muaccel olmuş kira bedellerine ait olmasıdır.
Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesinde diğer bir yol ise, kiracı hakkında dava açmaksızın tahliye talepli icra takibi başlatmaktır.
Önemle belirtmek gerekir ki, mülk sahipleri ödenmeyen kiralar için kiracı aleyhine başlatacakları icra takibinde tahliye talebinde bulunmazlar ise sadece kira bedellerinin tahsili isteyebilirler ve tahliye talep hakkını kaybederler. Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir ve borçlu kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7(yedi) gün içerisinde itiraz edebileceği, itiraz etmeyecekse şayet 30(otuz) gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazmaktadır.
Borçlu, 7(yedi) gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur, 30(otuz) gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri kira bedelini öderse tahliye edilemez.
TBK
.315 uyarınca kiracı, muaccel olan kira bedelini zamanında ödemez ise mülk sahibi, ihtarname yolu ile kiracıya kira bedelinin ödenmesi için 30(otuz) günlük süre verir (temerrüt nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için 30 günlük süre verilmiş olması şartı aranacaktır) ve süre sonunda kira bedelini ödememesi halinde sözleşmenin fesih edileceği bildiriminde bulunur. İhtarname gönderildikten sonra başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Kiracının tahliye sebeplerinden biri de, apartman sakinlerine rahatsızlık vermek, kiralananı gerekli özen ve dikkati göstermeden kullanmak ve kira bedelini vaktinde ödememek gibi kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışlarda bulunmasıdır. Bu nedenlere dayalı olarak kiracının tahliye edilebilmesi için kiralayanın, kiracıyı yazılı olarak ikaz edip 30 gün süre vermesi gereklidir. İkaz edilmesine rağmen kiracı bu davranışlarına devam ederse kiralayan TBK.316 gereğince sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracı içerdeyken taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi içerdeki kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6’ncı ayın sonuna kadar kiracı kalmaya devam eder. 6. ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da dava açılarak tahliye talep edilebilecektir. Ancak eğer yeni malikin aynı belediye sınırları içinde başka bir evi var ise mahkemeye yeni satın aldığı eve acil olarak ihtiyacı olduğunu kabul ettirmesi zorlaşabilir. Böyle bir durumda ev sahibinin satın aldığı konuta kendisinin veya birinci dereceden yakınlarının acil gereksinimini öne sürerek konuyu mahkemeye kabul ettirmesi gerekebilecektir.
Zorunlu, gerçek ya da samimi olan gerekçesiyle, gereksinim bulunması durumunda kiraya veren tarafın kira akdini dava yoluyla da sonlandırma hakkı bulunmaktadır. Bu durum kapsamında tahliye davalarının yasal sürelere tabi tutulmasında hiçbir sorun görülmemektedir. Yeni işyeri ihtiyacının olması, işyeri gereksinimi olarak geçmekte, 3 yıllık bir yeniden kiralama yasağı hak düşürücü olarak bulunabilecektir. İşyeri sahibinin, işyerine ihtiyacı olması durumunda kiracının tahliye sebepleri arasında, gayrimenkul kanunları üzerinden incelenerek sürece yansıtılabilmektedir.
Zaman aşımından ya da kira akdinin dolmasından kaynaklı olarak süreç mahkemeye yansıtılmadan da sürdürülebilir, kiracının ayrılmak istememe nedenine dayalı olarak mahkemede hak sahibine söz hakkı verilir. İmar ve yeniden inşa için tahliye kararı gayrimenkul yasaları üzerinden yürütülmekte olan davalarda, kiracının tahliye kararının verilmesi için söz konusu olan tadilatların esas alınması durumu söz konusudur. İmar ya da inşayı kiracının tahliye sebepleri üzerinden fesih uygulanarak yürütülmesi sağlanmaktadır.
İşbu sürecin kira sözleşmesinin sonuna gelmesi veya kira sözleşmesi devam ederken olması durumlarına bağlı olarak, dava süreci farklılık gösterecektir. Tadilat esasları ve imar esaslarına dayalı olarak taşınmazın sözleşmeyi feshetmesi için de dava açma hakkı bulunmaktadır. Tadilat esasları üzerinden genişletme veya değiştirme işlemlerine dayalı olarak süreç takip edilerek, kiracının tahliye olmasına yönelik kanun hükmüne yer verilerek, hak düşürücü dava uygulamaya tabi tutulabilir. İşyeri sahibinin kiracının çıkması için gösterdiği koşulları mahkemeye kanıtlaması gerekmekte, aynı zamanda bu süreçte davaya uygun koşullar üzerinden ilerlemesi gerekmektedir.
İşyeri tadilatı ve inşa nedeniyle açılan tahliye kararları aynı zamanda ev sahibinin bulunduğu davalarda da geçerlilik göstermektedir. Dava süreci avukatlar tarafından takip edilmekte ve mahkeme kararı üzerinden tahliyenin sağlanmasına imkan verilmektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında ilk sebep, kiraya verenin konut ihtiyacıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu nun 350.maddesine göre kiraya veren, kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut gereksinimi olması nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren bu talebini belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava yoluyla yöneltmelidir.
Konut ihtiyacı sadece ikamet maksadıyla dar anlamda kullanılmaz. Bu ihtiyacın tespitinde kiraya verenin yaşayış tarzı, hayat şartları vb. unsurlar da göz önünde bulundurulur. Kanunda yer alan alt soy ifadesi kiraya verenin sadece çocuklarını içermez. Torunlar ve onların alt soyları bu ifadeye dâhildir. Aynı şekilde kanunda yer alan üst soy ifadesiyle anne ve babanın yanında anneanne, babaanne, dede için de konut gereksinimi sebebiyle bu maddenin uygulanması mümkün kılınmıştır. Ayrıca kanun gereği bakmakla yükümlü olunanlar ifadesine de yer verilmiştir. Bu açıdan örneğin kardeşlerin konut gereksinimi sebebiyle de bu maddenin uygulanması mümkündür.
Kiraya verenin konut ihtiyacı gerçek olmalıdır. Bu kapsamda kiraya verenin müsait başka bir taşınmazı varken konut gereksinimi gereği açacağı tahliye davası reddolur. Bu nedenle açılan davada ihtiyacın ve bu ihtiyacın kanunda sayılan kişiler bakımından olduğunun ispatı şarttır. Ayrıca kiraya veren, tahliye davası açmadan önce yeni kira döneminin ilk kira bedelini ihtirazi kayıt koymadan alırsa ve TBK m.353 uyarınca kiracıya yazılı bildirimde bulunmamışsa artık bu sebebe dayanarak tahliye davası açamaz.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında ikinci sebep, kiraya verenin işyeri ihtiyacıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350.maddesine göre kiraya veren kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri gereksinimi olması nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir.
Kiraya veren bu talebini belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava yoluyla yöneltmelidir. İşyeri gereksinimi bakımından da ihtiyaç gerçek olmalıdır. Ayrıca ihtiyacın varlığının ve bu ihtiyacın kanunda belirtilen kişiler bakımından doğduğunun dava aşamasında ispatı tahliye kararı verilebilmesi için zorunludur.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında bir diğer sebep, yeni malikin konut ya da işyeri gereksinimidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 351.maddesine göre kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi yani yeni malik kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi olması nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Yeni malik bu durumu taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Bu bir aylık süre içinde kiracıya bildirim yapılmazsa tahliye davası reddolur.
Ayrıca yeni malik bir aylık süre içinde bildirimde bulunduktan sonra bildirimden altı ay sonra tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Kiraya veren isterse tahliye talebini kiracıya kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde yapacağı beyanla da bildirebilir. Bu ihtimalde de ihtiyaç gerçek olmalıdır. Aynı şekilde ihtiyacın ve bu ihtiyacın kanunda sayılan kişiler bakımından doğduğunun dava aşamasında ispatı tahliye kararı verilebilmesi için zorunludur.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında bir başka sebep, kiralanan taşınmazın inşa ve imar edilecek olmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu nun 350/b.2 ve f.2 maddesine göre kiralanan taşınmazın esaslı bir onarım, tamirat geçirecek olması ve bu süreçte taşınmazın kullanılması imkânsız ise, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren kira sözleşmesini, belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiraya verenin bu sebebe dayanarak tahliye talep edebilmesi için kiralanan taşınmazın esaslı bir onarıma, tamirata, değiştirme ya da genişletmeye ihtiyacı olduğunu objektif olarak ortaya koyması ve söz konusu taşınmazın bu tamirat sürecinde kullanılmasının mümkün olmadığını ispat etmesi gerekmektedir.
Bu konu hakkında benzer makaleler için tıklayın