Önalım hakkı (Şufa hakkı) davası günümüzde mülkiyet sahiplerinin özellikle mirastan kaynaklı mülkiyet sahiplerinin karşılaştığı ve bu davalarla çözüm aradığı bir dava türüdür.ortaklı malın üçüncü kişiye satılması veya devri ile başlayan süreç farklı sonuçlar doğurarak son bulabilmektedir.
Önalım hakkının diğer adı şufa hakkıdır. Önalım hakkı (şufa hakkı) , bir malın üçüncü kişiye satılması halinde yasal veya sözleşmesel olarak bu mal üzerinde öncelikli alım hakkı bulunan kişiye malı satın alabilme yetkisi verir. Önalım hakkı (şufa hakkı), yenilik doğuran bir haktır. Bu hakkın kullanılmasıyla yeni bir hukuki işlem oluşur. Önalım hakkının (şufa hakkının) kullanılması ile önalım hakkına (şufa hakkına) konu olan malın satıcı ile alıcı arasındaki sözleşme şartları satıcı ile önalım hakkına (şufa hakkına) sahip olan kişi arasında da sağlanmış olur.
Türk Medeni Kanunu madde 733 fıkra 3‘e göre alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.
Önalım hakkının (şufa hakkının) sözleşmeyle düzenlenmesi halinde tapuya şerh verildiği takdirde sözleşmenin tarafı olan ve sözleşme ile önalım hakkını (şufa hakkını) kazanan taraf, şerh ile bu sözleşmeden doğan kişisel haklarını sonradan malik olan herkese karşı ileri sürebilir. Şerhin etkisi her halükarda 10 yıl olup bu sürenin dolmasıyla şerh özelliğini kaybeder.
Önalım hakkının (şufa hakkının) kullanılabilmesi için öncelikle yasal önalım (şufa) hakkı için paylı mülkiyete sahip bir taşınmaz bulunmalıdır. Taşınmaz üzerindeki payını satmak isteyen kişi tarafından pay sahibi olan kişiler dışında herhangi bir üçüncü şahsa satılabilir. Satış işlemi bütün önalım haklarının talep edilebilmesi için genel kuraldır.
Sözleşmeden doğan önalım (şufa) hakkında taşınmazlarda da tapuda devir işleminin yapılmış olmasına gerek yoktur. Satışın yapıldığına dair noter kaydının önalım hakkına (şufa hakkına) sahip kişiye gönderilmiş olması gerekir ki bu kişinin satıştan haberi olsun ve önalım hakkını (şufa hakkını) kullanabilsin.
Sözleşmeden doğan önalım (şufa) hakkının feragata ilişkin genel kuralları yasal önalım (şufa) hakkının genel kurallarına dahildir. Önalım hakkının (şufa hakkının) kanunla düzenlendiği paylı mülkiyet hallerinde önalım hakkından (şufa hakkından) feragat edilebilir. Payını satmak isteyen paydaşlardan biri diğer paydaşlardan kendisi payını satarken paydaşların önalım haklarını (şufa haklarını) kullanmamalarını isteyebilir.
Önalım hakkından (şufa hakkından) feragatin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gereklidir. Tapu kütüğüne şerh, taşınmaz sahibinin belirli haklarının kısıtlanmasına, yasaklanmasına veya kişisel haklarının güçlendirilmesine yöneliktir. Tapu kütüğündeki özel bölüme işlenir ve üçüncü kişileri uyarıcı nitelikte taşınmazı satın almak isteyenlerin sınırlı kullanım hakkı bulunduğunu gösterir. Önalım hakkından (şufa hakkından) feragat etmek isteyen kişinin sözlü veya sözleşmesel olarak feragat etmesi resmi olarak bir şey ifade etmez. Önalım hakkından (şufa hakkından) satıştan önce olabileceği gibi satıştan sonra da feragat edilebilir.
Sözleşmeden doğan önalım (şufa) haklarında ancak sözleşmenin karşı tarafı olan malın malikine karşı bu hak ileri sürülebilir. Sözleşme esaslarına dayanılır. Tapuya şerh durumunda önalım hakkı (şufa hakkı) sahibi hakkını sonradan malik olan herkese karşı ileri sürebilir.
Türk Medeni Kanunu madde 735/3, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım (şufa) hakkına da uygulanır.
Yasal önalım (şufa) hakkında ise alıcı, taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla paydaşlara bildirir. Önalım hakkına (şufa hakkına) sahip paydaşlar alıcıya karşı belirli süreler içinde dava açabilir. Davalı, paylı mülkiyeti satın alan üçüncü kişidir. Önalım hakkı (şufa hakkı) davası ancak paylı mülkiyet halinde açılır. Dava için taşınmazın hisseli olması da bir diğer şarttır.
Önalım hakkı (şufa hakkı) sözleşme ile belirlenmişse bu sözleşme kurulurken önalım hakkıyla ilgili kişilerin tabi olduğu esaslar düzenlenmiş ve bu çerçevede sözleşme kurulmuş olur. Sözleşme, önalım hakkı (şufa hakkı) kurallarına uygun olmalıdır. Önalım hakkını (şufa hakkını) kullanmak isteyen kişi sözleşmede belirlenen esaslar çerçevesinde ancak sözleşmeyi yaptığı kişiye karşı öncelikli olarak alım hakkını kullanabilir. Yasal olarak düzenlenen önalım hakkında ise önalım hakkının (şufa hakkının) kullanılamayacağı belli durumlar vardır;
Önalım hakkının (şufa hakkının) kullanılamayacağı durumlarda önalım hakkı (şufa hakkı) ileri sürülemez ve önalım hakkı için dava yoluna başvurulamaz. Önalım hakkının (şufa hakkının) engellenmesi bakımından önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar geçerlidir.
Günümüzde konu ile ilgili insanların aklındaki genel soru ‘önalım hakkı (şufa hakkı) davaları ne kadar sürer?’ sorusudur. Bu konuda Biz Farah Hukuk Danışmanlık Şirketi olarak Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinin yoğunluğundan dolayı kesin bir şey söyleyememekteyiz. Tahmini olarak bir adli yıl içerisinde yerel mahkeme kararının verebilmektedir. Müvekkillerimizin ‘önalım hakkı (şufa hakkı) davasının ne kadar sürer?’ sorusunun aslında tam bir cevabı yoktur. Süreç istinaf, yargıtay olarak devam etmektedir. Önalım hakkı (şufa hakkı) davalarının ne kadar süreceği kesin olarak bilinmemektedir.
Yasal önalım (şufa) hakkının kullanılabilmesi için 3 aylık önalım hakkı (şufa hakkı) süresi vardır. Önalım hakkına (şufa hakkına) sahip kişinin satışın yapıldığının noter aracılığıyla kendisine bildirilmesinden itibaren 3 aylık önalım hakkı (şufa hakkı) süresi içinde dava açması gerekir. Önalım hakkı (şufa hakkı) süresine örnek olarak A paylı mülkiyete sahip arazideki C’nin payını 100.000 TL ile satın aldığını noter kanadıyla 01.02.2018 tarihinde bildirmiş olsun. Arazinin diğer paydaşları K,L,M ye bildirim 06.02.2018 tarihinde ulaştırmıştır. Bu tarihten itibaren 3 ay içerisinde önalım hakkına sahip olan ve bu payı satın almak isteyen paydaş yetkili mahkemeye başvurmalıdır. Bu davada satış bedeli ve tapu masraflarını ödemek kaydıyla paydaş öncelikli olarak alabilecektir.
Önalım hakkı (şufa hakkı) sahibi paydaşlara, satış noter vasıtasıyla bildirilmemiş ise her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım (şufa) davasının açılması gerekir. 2 yıl geçtikten sonra dava hakkı düşer. Artık önalım hakkı (şufa hakkı) davasının açılması mümkün olmaz. Önalım hakkı (şufa hakkı) süresi dolmadan ve dava hakkı zamanaşımına uğramadan dava açılmalıdır.
Önalım hakkına (şufa hakkına) dayalı tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme yetkili bu davada yetkilidir.