Şufa hakkı, diğer adıyla önalım hakkı, belirli durumlarda kişiye bir taşınmazın satımı söz konusu olduğunda öncelikli olarak satın alma hakkını veren haktır. Şufa hakkı ikiye ayrılır:
Şufa(Önalım) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazın üzerindeki payının tamamını veya bir kısmını satmak istemesi halinde diğer paydaşların söz konusu payı üçüncü kişilere göre öncelikli olarak satın alabilmesini sağlayan bir haktır. Bu hak paydaşlardan birinin payını satmak istemesi halinde kullanılabilir hale gelir. Bu hak sadece dava açılarak kullanılabilir.
Önalım hakkında dava açma şartlarına bakacak olursak öncelikle söz konusu taşınmaz mutlaka paylı mülkiyete tabi olmalıdır. Davayı sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki paydaş açabilir. Paydaşın şufa hakkını kullanabilmesi için taşınmazın diğer paydaşlar dışında bir üçüncü kişiye satılıyor olması gerekir. Şufa hakkı sahibi bu davayı taşınmazı satın alan 3.kişiye karşı açmalıdır. Yani burada dava mülkiyeti devredene karşı değil devralana karşı açılmalıdır. Dava görülürken şufa hakkı sahibinin paylı mülkiyetteki paydaşlığının devam ediyor olması gerekir. Yasal önalım hakkı ancak paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece vardır.
Yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilir. Şufa hakkı sahibi bu bildirimin yapılmasından itibaren 3 ay içerisinde dava açmalıdır, aksi halde şufa hakkı düşer.
Alıcı veya satıcı, satışı hak sahibine noter aracılığıyla bildirmediği takdirde, 3 aylık süre işlemeye başlamaz. Bu durumda, hak sahibi şufa davasını satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde açabilir. İki yıl içinde dava açmazsa şufa hakkı düşer.
Paydaş, önalım hakkından feragat edebilir. Bu feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Burada hak sahibi önalım hakkından tamamen feragat etmiştir ve tapu kütüğüne şerh verilmesi ile satıcı veya alıcıyı, satış işleminin bildirilmesi yükümlülüğünden kurtarmış olur. Önalım hakkı sahibi hakkından tamamen feragat edebileceği gibi, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan da vazgeçebilir. Belirli bir satış için önalım hakkından vazgeçme, yazılı şekle tabidir. Vazgeçme satıştan önce veya sonra yapılabilir. Belirli bir satış için hakkından vazgeçen paydaş, bundan başka bir paydaşın payını satmak istemesi halinde o pay için yine önalım hakkına sahiptir.
Paylı mülkiyette taşınmaz, paydaşlarca rızai olarak paylaştırılıp her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanmasına karar verilebilir. Böyle bir durumda paydaşlardan birinin kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı başka birine satması halinde zamanında bu payda hak iddia etmeyen diğer paydaşların önalım hakkını kullanarak dava açması dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Yargıtay’a göre rızai paylaşımın mevcut olması halinde paydaşın önalım hakkını kullanması dürüstlük kurallarına aykırıdır.Kanuna göre de bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması halinde, hisse oranlarına bakılmaksızın şufa konusu pay şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.
Önalım hakkı sahibinin ödeyeceği bedel, tarafların taşınmazın satışı için belirledikleri, tapuda gösterdikleri satış bedeli olacaktır. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.Objektif bedel artışı, satış tarihi ile dava tarihi arasında olağanüstü durumlarda gerçekleşen artışlar hariç, herkes için söz konusu olabilecek durumların oluşması sonucu gerçekleşebilecek artışlar girer.Satış tarihi ile dava tarihi arasında uzun bir süre geçmesi durumunda, objektif değer artışı meydana gelmişse,bedel yeniden belirlenmelidir.
Satış tarihi ile dava tarihi arasında uzun bir süre geçmemişse, objektif değer artışı meydana geldiği gerekçesiyle yeniden bedelin belirlenmesi istenemez.
Alıcı, satışı noter aracılığı ile davacıya bildirmemişse satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendisi sebebiyet verdiğinden değer artırıcı unsurlar dikkate alınarak önalım bedelinin belirlenmesini isteyemez.
Davanın karara bağlanabilmesi için, davacının (önalım hakkı sahibinin) önalım bedelini hâkimin göstereceği yere, yine hâkimin belirleyeceği süre içinde nakden yatırması gerekir.
Uygulamada bazı durumlarda tapuda taşınmazın satış bedeli belli sebeplerle olduğundan farklı gösterilmektedir, bu duruma muvazaa adı verilir. Taraflar kimi zaman daha düşük vergi ödemek amacıyla tapuda bedeli olduğundan düşük gösterirler. Önalım hakkı sahibi tapuda gösterilen bedelle taşınmazı almak istediğinde de taraflar mahkemede itirazda bulunarak aslında satışın daha yüksek bir bedelle gerçekleştiğini öne sürebilirler. Yargıtay’ın görüşüne göre taraflar kendi yaptıkları muvazaaya dayanarak bedelin tapuda olduğundan daha yüksek ödenmesini sağlayamazlar, taşınmazı tapuda gösterilen düşük bedelle satabilirler. Kimi zaman da taraflar önalım hakkı olan paydaşı caydırmak adına tapudaki bedeli olduğundan daha yüksek gösterebilirler. Bu durumda da önalım hakkı sahibi mahkemeye itiraz eder. Önalım hakkı sahibi muvazaanın tarafı olmadığı için de bu iddiasını tanık ve diğer her türlü delille ispat edebilir.
Paydaş malı sattıktan sonra payın mülkiyetini kazanan yeni malik bu payı tekrar başka birine satarsa, davacı olan paydaş veya paydaşlar, yeni alıcıya karşı da önalım hakkını kullanabilirler. Şu halde her satış, öncekinden bağımsız olarak paydaşlara yeni bir önalım hakkı kullanma, dolayısıyla önalım davası açma imkanı sağlamaktadır.
Burada açılacak dava önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası olduğu için görevli mahkeme Asliye hukuk mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Sözleşme ile taraflar, malikin taşınmazını başka bir kişiye satması halinde diğer tarafa öncelikli alım hakkı tanıyabilirler. Sözleşme adi yazılı şekilde yapılabilmektedir.
Önalım sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Şerhte sözleşmeyle belirlenen önalım hakkının kullanım süresi ve koşulları belirtilir ve bu şartlar altında her malike karşı kullanılabilir.
Şerhte herhangi bir koşul belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki kurallar uygulanır.
önalım hakkının devam etmesi isteniyorsa tekrar tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekecektir.
devam eder ve bu süre en fazla 10 yıl olabilir.
tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde satışın yapılmasından itibaren 2 yıl içinde dava yolu ile kullanılmaz, düşer.