Taşınmazı kiraya veren ile kiracı arasında en çok kiracının zamanında, taşınmazı tahliye etmemesi sorunu yaşanıyor. Kanun tahliye taahhütnamesi ile bu sorunun önüne geçerek, hem kiraya vereni hem de kiracıyı korumuş durumdadır.
İçindekiler
Tahliye taahhütnamelerinin geçerli sayılabilmesi için bazı şartlara sahip olması gerekiyor.
Bu şartlar, şu şekilde sıralanmıştır;
Kanunda geçen tahliye taahhütnamesinin yazılı olma zorunluluğu, noter onayını gerektirmez. Şekli zorunluluk, taahhüdün sadece yazılı olması ile ilgilidir. Herhangi bir kağıda elle yazılıp imzalanması bile kanuni şartı yerine getirmek için yeterli olmaktadır.
Tahliye taahhütnamesinin tarafı olan kişiler, taahhütnameyi daha da sağlam hale getirmek isterlerse, notere onaylatabilirler. Ayrıca, söz konusu taahhütnamenin noterde hazırlanıp imza altına alınması, kiracının itirazını da ortadan kaldırır. Bu şekilde hazırlanan taahhütname, mahkeme ya da icra mahkemelerine de kolaylık sağlar ve araştırma yapmalarına gerek kalmaz.
Bu nedenle, kiracının aile bireyleri ya da beraber oturacağı kişilerden herhangi biri bu taahhütnameyi imzalayamazlar. Kanun tahliye taahhütnamesinin, kiracının vekalet verdiği kişi tarafından da imzalanabileceğine imkan tanımaktadır. Burada geçen vekalet, genel bir vekaletname olmayıp tahliye taahhütnamesinin imzalanması için verilmiş olmalıdır.
Buna göre, yanıltma, korkutma ya da tehdit gibi nedenlerden dolayı hazırlanıp imzalanan tahliye taahhütnameleri, bunlar ispat edildiği an geçersiz hale gelir. Tahliye taahhütnamesini imzalayan kiracının bu taahhütnameyi en geç bir yıl içinde iptal etmesi gereklidir. Bu süre içinde taahhütname iptal edilmemişse, geçerliliği devam eder.
Genel uygulama olarak, taşınmazın kiracıya teslim tarihinden sonra on beş gün ya da bir ay sonra, tahliye taahhütnamesi imzalanabilmektedir. Buradaki esas maksat, kiraya veren kişinin kiracıya kira sözleşmesini, tahliye taahhütnamesinin imzalanmasını şart koşarak imzalatmasının önlenmesidir.
Bazı durumlarda kiraya veren kişi, tahliye taahhütnamesinin tarihini kira sözleşmesinden sonraki bir tarih atarak, kira sözleşmesi ile aynı zamanda taahhütnameyi de imzalatmaktadırlar. Bu durumun ispatı halinde de, tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılır.
Burada belirtilen şartların tümü kanunlarda belirtilmemiştir. Tahliye taahhütnamesi kaynaklı yapılan yargılamalarda alınan kararlar da, şartların içine dahil edilmiştir. Söz konusu şartlardan herhangi birinin eksik olması ise, tahliye taahhütnamesini geçersiz kılacaktır. Bu durumda da, kiraya veren kişiler tahliye taahhütnamesinin kendilerine sağladığı imkanlardan yararlanamazlar.
Tahliye taahhütnamesinin tarihi, mutlaka kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonra olması gerekir. Kanunda kira sözleşmesinden ne kadar süre sonra olacağı ile ilgili bir ibare bulunmasa da, bunun makul bir süre olması gerekiyor (15 gün ya da 1 ay sonra gibi). Kanun aksi uygulamaların, tahliye sözleşmesinin geçersiz olmasını gerektirdiğini belirtmiştir.
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihi, kira sözleşmesinin bitimine müteakip makul bir süre sonra olmalıdır. Bu tarih detaylı ve anlaşılır şekilde yazılmalıdır.
Konut ya da iş yerini kiraya veren kişinin, tahliye taahhütnamesinde yazan tahliye tarihinden itibaren, söz konusu mülklerin boşaltılmaması durumunda icraya vererek kiracıyı boşaltma hakkı vardır.
Burada önemli olan husus, geçerli bir tahliye taahhütnamesinin bulunması ve tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye süresinin dolmasına rağmen mülkün boşaltılmamış olmasıdır. Kiraya veren kişinin, taahhütnamede geçen tahliye tarihinden başlamak üzere, en geç bir ay içinde kiracısı hakkında icra takibini başlatması gerekir. İcra takibini başlatmak için, herhangi bir ihtar ya da ihbar şartı da bulunmamaktadır.
Kiraya veren kişi, kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesi ile birlikte, tahliye talepli icra davasının açılması için, yazılı bir dilekçe ile mülke en yakın icra dairesine başvurur. İcra dairesi başvuruyu inceledikten sonra, kiracıya on beş gün içerisinde taşınmazı terk ederek kiraya verene teslim etmesi için ödeme emri gönderir.
Mülkü kiralayan kişi, ödeme emrinin kendisine tebliğ edilmesinden başlamak üzere, yedi gün içinde tahliyenin iptali için itiraz etme hakkı vardır. Kiraya veren kişi, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını isteyebilir ya da genel mahkemelere başvurarak, tahliye davası açabilir. Kiraya veren kişi dava açmayı seçmişse, davayı mutlaka tahliye tarihinden itibaren en geç bir ay içinde açmalıdır. Bu davaların açılacağı yer ise, kiraya verilen mülkün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
Kiracı, icra dairesinin göndermiş olduğu tahliye maksatlı ödeme emrine itiraz etmemiş ya da yapılan itiraz kaldırılmış olabilir. Bu durumlarda ise, icra müdürlüğü vasıtası ile taşınmazdan kiracı zorla tahliye ettirilir ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir.
Kiraya veren kişi, taşınmazının tahliyesi için dava açmamış ya da bir ay içinde icraya başvurmamışsa, tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılır ve kiraya verenin tahliye hakkı ortadan kalkar. Burada önemli olan bir diğer husus ise, tahliye talebinin mutlaka kiraya veren kişi tarafından yapılma gerekliliğidir.
Tahliye taahhütnamesi varken, ihtara gerek yoktur. Tahliye taahhütnamesinin bulunmasına rağmen, kiracı taahhütnamede belirtilen tarihte kiraladığı mülkü boşaltmıyorsa, kiralayanın tahliye talepli icra hakkı doğmaktadır. Kiralayan, herhangi bir ihtara gerek duymaksızın, taahhütnamede yazılı tahliye tarihinden başlamak üzere, otuz gün içinde talepli icra için icra dairesine başvurabilir.
Kiraya veren kişiler, kiracılarını çıkarmada kolaylık olsun diye, kira sözleşmesi ile birlikte boş tahliye taahhütnamesi de imzalatabiliyorlar. Öncelikle kiracıların bu taahhütnameyi imzalamamaları gerekiyor. Eğer boş tahliye taahhütnamesi imzalanmaya mecbur kalınmışsa, bir yıl içinde kiracılar bu durumu ispat ederek taahhütnameyi iptal ettirebilirler. Boş tahliye taahhütnamesinin, kanunen bir geçerliliği yoktur.