Türkiye’de Konut ve Toplu Konut Üretimi

Prof.Dr. Handan Türkoğlu

İTÜ Mimarlık Fakültesi Şehir ve Bölge Planlaması Bölümü

SKB Danışma Kurulu Üyesi

Konut ve Toplu Konutun Gelişimi

Konut, endüstri devrimine kadar barınak olarak inşa edilmiştir. Her dönemde  fonksiyon ve form ilişkisi yeniden tariflenmiş, dönemin sosyo-kültürel değerleri ile ilişkilendirilen bir özellik olarak kabul edilmiştir. 2000 yıl önce, Antik dönemde halk ocağı da olan küçük dikdörtgen bir konutta yaşarken, göreceli olarak daha büyük ve yoğun kentlerde halk bir kaç katlı kerpiç veya ahşap bir konutta da yaşayabiliyordu. Bu yerleşmelerde zenginlerin yaşadıkları fresklerle dekore edilen mozaik zeminli konutlara da rastlanıyordu.

Ortacağa gelindiğinde ticaret merkezi olarak gelişmiş kentlerde zengin tüccarlar için daha lüks konutların inşa edildiğini görmekteyiz. Yerel mimaride ortaya çıkan klasik konut mimarisi bu dönemde gelişmiştir. 19.YY da arazi satın alınarak kendi konutunun inşa edildiği dönemde 1840 yılında Avrupa’da yapımcılar tarafından yayınlanan “Housing Pattern” kitabından ailelerin konutlarını seçebildikleri anlaşılmaktadır 19.YY sonunda klasik konut mimarisi “Art Nouveau” denilen yeni dekoratif stil ile çeşitlenmiştir. 20.YY başlarında yeni bir dönemin başlangıcına işaret eden Birinci Dünya Savaşı ile yeni bir dünya düzenine geçiliyordu. Modernist dönem olarak adlandırılan bu yeni dönem de modernistlerin dünyayı daha rasyonel bir yer olarak algıladıkları görülmektedir.

Adolf Loos’un 1908 de “Ornament is a Crime” isimli eseri bir manifesto olarak yayınlanmıştır. Ünlü mimar Le Corbusier (Charles Edouard Jeanneret) ise kendi manifestosunu 1923 de  “Towards a New Architecture” kitabı ile ilan etti. Le Corbusier’e göre konut içinde yaşanan bir  makina idi ve  tüm dekoratif elemanlara karşı çıkmaktaydı. 1929 da Villa Savoye konut mimarisi için ikonik bir yapı olarak inşa edildi.

Konutta endüstrileşme ve standartlaşma süreci başlamıştı. Dr. H.B. Berlage 1918 de Amsterdamda konut sıkıntısını karşılamak için mühendisler tarafından da desteklenen standardizasyona gidilmesi fikrini ortaya attı. Öte yandan konutta standardizasyon mimarlar ve işçiler tarafından eleştirilmekteydi. Berlage standardizasyonu düzen, regülasyon, ölçü ve kural bütünü olarak tanımlarken  standard motifin tekrarının temel estetik kuralı olduğunu iddia ediyordu. Mimarlar ve işçiler ise standartlaşmayı monoton, birbirine benzer dizilerin oluşması, mekan duygusunun ve mahallenin kimliğinin bozulması, özgürlüğün ve insanlığın,yok edilmesi açısından eleştiriyorlardı.

1933 de yapılan C.I.A.M. (Congress International de l’Architecture Moderne) modern hareketin başlangıcı kabul edilir. Kongrede mevcut kentlerin modern, rasyonel, hijyenik koşullara sahip olması gerektiği ve eski kentlerin bu anlamda yenilenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Yeterli gün ışığı, havalandırmaya sahip ve manzaraya bakan konut yapıları apartman blokları şeklinde inşa edilmesi gerektiği, konut bloklarının çevresinde rekreasyon alanları, sosyal donatılar, otoparklar için yeterli alanların ayrılması istendi ve mevcut kentlerdeki sağlıksız yoğun konut alanların temizlenmesi gerektiği öne sürüldü.

İkinci Dünya Savaşı sonrası Avrupa’da akut bir konut açığı ortaya çıktı. Örneğin İngiltere de İkinci Dünya Savaşı sonrasındaki 10 yıl içinde 4 milyon konut ihtiyacı olduğu öne sürüldü. Daha sonra 20.YY boyunca konut açığının kapatılmasında kullanılan ve uluslararası tarz olarak adlandırılan yeni bir mimari tanımlandı. Bu yeni tarz toplu konuttan başka bir şey değildir. Toplu konutlar aynı zamanda toplum tarafından da beğenildi ve desteklendi. Ancak toplu konutta oturanlar kimi zaman kendi yaşadıkları yere yabancı insanlar da ortaya çıkarıyordu (Turner, 1966). Dolayısı ile toplu konutun, konut üretimin bir parçası olmakla beraber çözümün tek yolu olarak da görülmemesi gerekmekteydi.

1955 Pruitt Igoe Konut Projesi

Yıllar boyunca kendi isteklerini göz önüne alarak konut üretmiş toplumlar birden bire kendileri için üretilen standart konutlarla karşı karşıya kalmışlardı. Öte yandan toplu konut tasarımına alternative yaklaşımlar getiren J.Turner, C. Alexander ve N.J. Habraken gibi araştırmacılar da vardı.

‘Housing by People’ ve ‘Freedom to Build’ kitaplarının yazarı olan John Turner  Peru Amerika ve İngiltere de yaptığı araştırmalarla tüm dünyada gecekonduya bakış açısını değiştirmiştir. Turner 1966 da yapılan UN seminerinde kontrolsüz kentleşme, arsa ve altyapı projeleri ve insanların kendi konutlarının kontrolüne sahip olması gerektiğini vurguladı. Konutun ne olduğu değil insan hayatındaki öneminin ne olduğunun sorgulanması gerektiğini vurgulayarak konuttan memnuniyetin standartlara bağlı olmadığını belirtti.

The Pattern Language“ kitabı ile konut tasarımına yeni bir alternatif getiren Christopher Alexander kentleri, mahalleleri, konut yakın çevrelerini, konutu ve hatta odanın tasarımında yeni bir dil geliştirdi. Düşük katlı yoğun, genişleyebilir depreme dayanıklı sosyal konut, konut kümesi ve yaya odaklı bir mahale tasarımı olarak yarışmaya çıkan Previ yarışması (Lima, Peru 1969-1976) ile başlayan yaklaşım konut alanları tasarımında sürdürülebilir konut çevreleri tasarımında, planlamasında  ve yapılaşmasında  öncü bir yaklaşıma dönüştü.

N.J. Habraken (1960) tarafından geliştirilen sistem ile toplu konutlar için bir alternative oluşturulmuştur. Habraken konut mimarisinin temel sorununun kullanıcıların kendi konutları ve yaşam çevreleri için en ufak bir değişiklik yapma şansına sahip olmamaları olduğunu düşünüyordu. Konutun tekrarlanabilen bitmiş bir tüketim ürünü olmadığını kullanıcısının çevresi ile ilişkisi davranışları ve günlük yaşantısı ile bütünleştiğini savunuyordu. Habraken bina strüktürünü destek birimleri ve ayrılabilen birimler olarak ikiye ayıran bir system geliştirdi. Sistem konut tasarımının bitmiş bir üniteden çok kullanıcının toplumsal anlamda aldığı kararlarının girdi olarak alındığı bir süreç olduğunun altını çizen bir sistem olarak kabul edilebilir. Sistem temel olarak bireysel ihtiyaçlara adapte edilebilen ve kullanıcı katılımına ve kontrolüne dayanır.

Dünyada bu gelişmeler olup biterken ülkemizde de 1950 li yıllardan sonra kırdan kente olan göç ve hızlı kentleşme büyük bir konut açığı oluşturmuştur. Türkiye konut açığını çeşitli dönemlerde farkı konut politikaları ile gidermeye çalışmıştır. Türkiye’de de başlangıçta devletin konut açığını kapatmadaki rolü sınırlı kaldığı için özellikle büyük kentlerde kontrolsüz kentleşme  ile karşı karşıya kalmıştır. Ülkemizde toplu konut üretimi dünyadaki örnekleri gibi sınırlı sayıda üretilmiş toplu konut örnekleri hariç genellikle kullanıcının ihtiyaçlarını göz ardı eden toplu konut üretimi olarak gerçekleştirilmiştir. 2000’li yıllardan sonra ekolojik açıdan hassas alanları ve riskli alanları yapılaşmaya açarak, doğal çevre tahribatına yol açan, düşük gelirliler için sınırlı sayıda üretimle  toplumsal eşitsizliğe neden olan toplu konut üretimi hız kazanmıştır.

Türkiye’de Konut ve Toplu Konut Üretim Süreci

Türkiye’de Cumhuriyetin ilk yıllarında başkentin Ankara olması ve bürokrat ve memurların konut ihtiyacı konut politikasının memurlara konut sağlamak olarak belirlemiştir.  1925’de çıkarılan 586 sayılı yasayla memurlar için Ankara Yenişehir’de 198 konut yaptırmıştır. 1930’larda konut gelişmesine öncülük eden kooperatifler Bahçelievler’de, Güvenevler’de, Kavaklıdere’de konutlar üretmişlerdir (Pulat, 1992). 1926 yılında Zonguldak’ta kömür işletmelerini kuran İş Bankası, kötü koşullarda yaşayan işçiler için Mimar S. Arkan planladığı bir yerleşme inşa ettirmiştir (Arkan, 1935) Dönemin mimarisinde de rasyonellik, işlevsellik, konfor gibi kriterlerin kullanıldığını görmekteyiz (Alkışer, 2004). 1944 yılında çıkarılan 4626 sayılı Memur Konutları Yasası ile Ankara’da 1944-1946 arasında 400 konutluk önemli bir toplu konut uygulaması olan Bonatz’ın tasarladığı Saraçoğlu Evleri yapılmıştır.

Türkiye Cumhuriyeti’nin ilk yıllarındaki hükümetlerözellikle dar gelirlilere yönelik konut ihtiyacının karşılanması konusunda oldukça iyiniyetli atılımlarda ve uygulamalarda bulunmuşlardır. Devlet dar gelirli işçi ve memur kesimine yönelik konut sağlamada bizzat rol almıştır. Bu dönemin en önemli özelliğinden birisi tam anlamıyla devlet konutu sayılabilecek konutların az sayıda fakat mimari kalite açısında değerli örnekler olmasıdır (Alkışer, 2004).

1950-1979  Dönemi

1950 ler den sonra iş bulmak amacıyla kırsal alanlardan kente göç edenler, hızlı nüfus artışı, hızlı şehirleşme kentlerin bu sürece hazırlıksız yakalanmaları sonucu konut sıkıntısı ortaya çıktı. 50-70 arası bu sorunun çözümüne odaklanılırken büyük kentlerdeki gecekondulaşma süreci engellenemedi. Merkezi yönetim ve yerel yönetimler konut sorununa çözüm bulamadılar ve plansız gelişmeyi önleyemediler.  Kentlerin ortalama %60 ı devletin veya üçüncü sahışların arazisine yapılan ruhsatsız yapılaşma ile karşı karşıya kaldı.  Bu dönemde yapılan gecekondular genelde işe yakın olarak uygun olmayan bir yerde, yetersiz donatı ve altyapısı olan tek katlı bahçeli yapılardı.

Bu dönemde konut açığını karşılamak üzere devlet sınırlı sayıda (%5) sosyal konut üretti (Emlak Kredi Bankası) (Afet Konutları) (Gecekondu Önleme Bölgeleri) veya Sosyal Güvenlik Kurumu (SSK) aracılığıyla genellikle kent dışında yer seçimi yapan konut kooperatiflerine kredi sağladı (%10). Devlet bu dönemde sınırlı sayıda ucuz konut üretimine destek ve kurumlar aracılığı ile kooperatiflere kredi sağladı. Dönemin bir başka zelliği kentin merkez alanlarında yer alan geleneksel az katlı konutlar kentsel yoğunluğu artırarak yap-sat sistemi ile 5 katlı betonarme konutlara dönüşmesidir.

Bu dönemde Emlak Kredi Bankası tarafından ilk büyük ölçekli toplu konutlar olan Levent Mahallesi (1. Levent 1951-2. Levent 1954 3.levent 1956 4.levent 1958 levent 1961),  Koşuyolu Mahallesi  (1.kısım 1952, 2.kısım 1953, 3.kısım 1954) Ataköy 1. Kısım (1962), Ataköy 2. Kısım (1964), ve Ataköy 3-4 (1967) inşa edildi.

1980-1999   Dönemi

1980 ler de Türkiye de liberal ekonomik politikalar çerçevesinde toplu konut üretimi teşvik edildi. Dönemin ekonomi politikaları konut politikalarına yansıdı ve 1984 de çıkan 2985 tarihli Toplu Konut Yasası ile büyük ölçekli toplu konut üretimine hız verildi. 2985 yasa çerçevesinde 1984 yılında oluşturulan TOKI ( Toplu Konut İdaresi ) o tarihten beri Türkiye deki konut üretiminde önemli bir role sahip oldu. TOKİ nin amacı ve faaliyetleri aşağıda belirtilen alanları kapsamaktadır:

‘Vatandaşlara ev sahibi olmada fırsat yaratma, sosyal donatıları sağlanmış modern yerleşmelerde oturma fırsatı, uzun vadede düşük ve orta gelirlilere sosyal konut sağlanması, eskiyen şehir parçalarını yenileme, tarihi eserleri restore etme, kırsal alanların altyapı ve üstyapısını iyileştirme, afetlerden zarar görenlere ev sağlama’

Paralel olarak 1984 de gecekondu alanlarının düzenlenmesine ve yasallaşmasına olanak sağlayan düzenleme de yapıldı. Ancak çabalar çevre kalitesini yükseltmektense alanın yoğunlaşması yönünde sonuç verdi. Gecekondu İslah planlarıyla gecekondu bölgelerindeki yapılar 5 katlı apartmanlara dönüştü. Böylece mevcut gecekondu bölgeleri planla yaşam kalitesinde bir değişme olmadan yoğunlaşarak yasallaşmış oldu.

Toplu Konut Yasasının sağladığı olanaklar ile ilk kez 60,000-75,000 kişiyi barındırma kapasitesine sahip Ataköy 5. Kısım (1982-1985),Ataköy 9. Kısım (1986) Ataköy 7-8 kısım, (1990) Halkalı (1992), Ataşehir (1990), Bahçeşehir (1986) gibi büyük ölçekli toplu konut projeleri üretildi. Bu dönemde toplu konut üretiminde özel sektör ve kamu ortaklığı ile üretim hız kazandı ve konut alanları inşaat firmaları tarafından ve genel olarak planlama sürecinin dışında belirlendi. Arsa ve kredi olanakları ile gerçekleştirilen projeler için genellikle kentin ve planlı alanların dışındaki bölgeler seçildi. TOKİ nin konut fiyatlarının düşürülmesi için çok sayıda konut üretimini hedefleyen ve satın alınabilir konut üretimini hedefleyen stratejisi çerçevesinde üretilen konutlar daha çok orta ve yüksek gelir grubu tarafından satın alınabilir projeler olarak değerlendirilebilir. TOKİ konut kooperatiflerine sınırlı kredi desteği sağlamakla birlikte düşük gelirliler için konut sunumu yetersiz oldu. 1985 ile 1990 arasında TOKİ tarafından kredi verilen kooperatifler toplam üretimin %30 unu  ürettiler (Alkışer ve Yürekli, 2011).  Bu oran daha sonraki yıllarda kooperatifler aleyhine düştü.

Bu dönemde gecekondu üretimi form değiştirerek devam etti. Arsa sıkıntısı kullanıcıları su havzaları gibi doğal açıdan hassas alanlardaki arsalara yöneletti. Hisseli arsalara ruhsatsız olarak yerleşen arsa sahipleri yeni gecekondu tipinin uygulayıcısı oldular. Bu gelişme kentlerin suyunu sağlayan içme suyu havzalarını ve ormanlarını tehdit etmekteydi.

2000 sonrası

2000 den sonra da TOKİ kamu arazilerine kamu ve özel sektor işbirliği ile toplu konut yapmaya devam etti. Konut yaptığı arsaları ya bedava yada düşük bir fiyata elde eden TOKİ özel plan yapma yetkisi ile genellikle hassas ve riskli alanlar üzerinde yer seçimi yaptı. TOKI 1990-2004 arasında belediyeleri ve kooperatiflerin toplu konut üretimine finansman desteği sağladı. (Palancıoğlu ve Çete, 2014).

TOKI Istanbul’da . Emlak Konut ve diğer firmalarla işbirliği ile orta ve yüksek gelirlilere konut üretti (Türk ve Altes, 2010). TOKİ’nin  2003-2010 arasında ürettiği 430,000 konutun %31 sosyal amaçlı konut, % 14 ü dönüşüm %1 kırsal konut, %3 afet konutu kalan %51 ise market fiyatı ile satılan konutlardan oluşuyordu. 2018 e gelindiğinde TOKİ nin konut üretimi genellikle konuta uygun olmayan alanlarda yüksek katlı yüksek yoğunlu olarak 700 000 konut  üretilmiştir.

2003- 2016 yılları arasında  TOKI 42914 konut birimi üretti.  1526 sı (4%) kent dışında (Şile, Tuzla, Esenler, Ikitelli) düşük gelirliler için, 6777 si (16%) orta ve düşük gelirliler için dönüşüm projeleri,  15417 si (35%) düşük ve orta gelirliler için sosyal destek projeleri, ve 19195 i (45%) orta ve yüksek gelirliler için üretilen projelerdi (TOKI, 2016). Bu dönemde TOKİ tarafından İstanbul’da üretilen bu konutların 45% i orta ve yüksek gelirliler için 4% ise düşük gelirliler için olduğu söylenebilir.

Bu dönemde önceki dönemlerde TEKB tarafından yapılan Levent mahallesi lüks konut ve ticaret fonksiyonuna dönüşmeye başladı. Bu gelişme karşışısında 2007 de sit alanı olarak ilan edilen Levent te konut dokusu korunmaya çalışıldı.

1999 Marmara Depremi sağlam konut üretimi ve konut stoğunun yenilenmesi gereğini hatırlattı.  Bu dönemde konut üretimi farklı kanallara yöneldi. Kapalı siteler, yüksek gelir grupları için düşük yoğunlu bahçeli tek aile konutlarına olan ilgi, kent merkezinde yüksek katlı residans seçenekleri gündeme geldi.

Kentsel dönüşüm projeleri hız kazandı. İşlevini yitiren sanayi alanları ve çevresinde yer alan eski gecekondu alanları, eskiyen kent merkezlerinin dönüşümü için projeler üretildi.  Tüm projelerde yoğunluk artışına gidildi.

Bu süreçte değişen ölçek ve yatırımlarla ve gelişen inşaat teknolojileri ile özellikle metropoliten kentlerin küresel şehir görünümü kazanmaya başladığını görüyoruz. Bu gelişim özellikle arazi değeri yüksek olan eski gecekondu bölgelerinin ve tarihi kent merkezinin dönüşümü olarak ve orta ve yüksek gelir gruplarına hitap eden projeler olarak gerçekleşti.  Bu bölgede oturan düşük gelir grupları bu dönüşümden yararlanamaış oldular.  Aynı zamanda bir önceki dönemde olduğu gibi bu dönemde de orman alanları ve su havzalarında tahribat devam etti.

2001 deki ekonomik kriz TOKİ için finansman konusunda engel oluştursa da kurum 2003 de toparlandı ve daha sonra kar amaçlı projelere yöneldi. TOKI kendisine tanınan bağımsız planlama yetkisi ile kısmen konuta açılmaması gereken hassas alanlarda veya kentsel yerleşim alanlarına uzak ve kent planından bağımsız olarak gerekli altyapı ve donatımlara sahip ancak yüksek yoğunluklu yüksek katlı toplu konutlar üretmeye devam etti.

Sonuç

1950 li yıllardan beri kentlerimizde geçerli yasal düzenlemeler, konut piyasasını belirleyen  inşaat sektörününe verilen destekler sonucu konut dokusu değişimlere uğramış geldiğimiz noktada mevcut konut dokusu yatırımcılar tarafından piyasa fiyatında sunulan kent çeperlerinde kapalı siteler, oto yol kenarında yüksek bloklar, kent merkezinde rezidanslar, parsel seviyesinde dönüştürülen apartman projelerinden oluşmaktadır. Aşağıdaki tabloda (Tablo 1) özetlenen (Salihoğlu ve Türkoğlu 2019) bu değişim bir yandan hassas alanları yapılaşmaya açarak doğal çevreyi tahrip etmiş, diğer yandan sosyal konuları göz ardı ederek toplumda eşitsizliği artırmıştır.

Tablo 1: Türkiye’de Dönem Özellikleri ve Mekansal Etkiler Açısından Konut Üretimi

Kaynaklar

Alexander C. (1977) A Pattern Language, Oxford University Press, NY,

Alkışer Y.  ve Yürekli H. 2011 Türkiye’de “Devlet Konutu”nun Dünü, Bugünü, Yarını, İTÜ Dergisi /a Mimarlık Planlama Tasarım Cilt III, Sayı 1, Mart 2004 s. 63-74,

Arkan, S., (1935). Amele evleri, ilkokul, mutfak ve çamaşırlık binası. Arkitekt dergisi, 9, 253-256.

Habraken N.J. (1960) Supports: Alternative to Mass Housing, Architectural Press.

Palancıoğlu H.M. ve Çete, M. 2014 The Turkish Way of Housing Supply and Finance for Low- and Middle-Income People, Land Use Policy, Volume 39, July 2014, s.127-134.

Pulat, G., (1992). Dar gelirli kentlilerin konut sorunu ve soruna sosyal içerikli mekansal çözüm arayışları, 327, Kent-Koop Yayınları, Ankara.

Salihoğlu T. ve Türkoğlu H. (2019) Determinants of Residential Location Choice in Istanbul:  A Longitudinal Study, Open House International Special Issue , volume 44, December 2019, no 4, s.36-44.

TOKI (2016) Corporate Profile of TOKI . Ankara: TOKI.

Turner J. (1977) Housing by People, Pantehon Books,

Türk, Ş. Ş. ve Altes, K.W. (2010) The Provision Of Land For Social Housing In Large Urbanized Areas In Developing Countries: The Case Of Istanbul. ENHR 2010 Conference: Urban Dynamics and Housing Change , WS-20, Istanbul, 4-7. July, 2010.