Büyük site projelerine karşı açılacak davalarda sitenin içinde kalan alanların site yönetiminin özel mülkiyetindeymişcesine planlar ve projeler yapılarak satışa sunulması sonrası o yerlerin yapılmaması durumunda açılacak davanın süresine ilişkin Hukuk Genel Kurulunun Hukuk Genel Kurulu 2019/366 E. , 2020/538 K. kararının yer aldığı yazıyı yazmanın faydalı olacağını düşündüm.
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili 11.07.2007 tarihli dava dilekçesiyle; müvekkilinin “Soyak Olympiakent” adıyla bilinen projeden 05.03.2005 tarihli sözleşme ile satın aldığı dairenin Ekim 2006’da teslim edildiğini, davalıların markasının yerleşik bilinirliği ve güvenirliliğine, T.C. Başbakanlık …’nın (TOKİ) kamu kurumu olmasına itibar edilerek satın alınan bağımsız bölümün kullanılmaya başlanılmasından sonra fiili durumun satıcıların taahhüt ettiği hususlara uymadığının anlaşıldığını, (direnme noktası dışında kalan sair ayıp ve eksiklik iddialarının yanı sıra) genel görünüm itibari ile
sitenin
bölgelerinin tam ortasında yer alan 518 adada bulunan spor ve yaşam kompleksi alanlarının
site
sakinlerine özel olacağı vaat edilmesine rağmen aslında TOKİ’ye ait ve kamunun kullanımına açık,
yönetiminin
idareye ait olacağı bir yapı olduğunu, bu durumun taşınmazın değerini ve taşınmazdan beklenen faydayı azalttığını, bu nedenle oluşan zarardan davalıların birlikte sorumlu tutulmaları gerektiğini ileri sürerek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar Cevabı:
5. Davalı TOKİ ve davalı Soyak Ticaret ve İnşaat A.Ş. vekilleri cevap dilekçelerindeki benzer savunmalarında; ayıp iddialarının haksız olduğunu, süresinde ihbarda bulunulmadığını, Olympiakent’in on dört bölgeden oluştuğunu, hepsinin iskânının alınıp kat mülkiyetine geçildiğini, ticaret merkezi, okul ve spor tesisleri ile yürüyüş ve bisiklet parkurlarının yapıldığını, her sitenin demir parmaklıklı duvarının bulunduğunu, her sitenin yüzme havuzunun ve sosyal tesislerinin olduğunu, dışarıdan birinin kontrolsüz girişinin mümkün olmadığını, sosyal donatı alanlarının, okul, yeşil alan, spor ve ticaret tesisleri ile imar yollarının özel mülkiyete konu yapılamayacağını, aksi yönde bir taahhüdün olmadığını, yönetim planı incelendiğinde bu hususun görülebileceğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
Mahkeme Kararı:
6. İstanbul 1. Tüketici Mahkemesinin 11.03.2010 tarihli ve 2007/476 E., 2010/144 K. sayılı kararı ile; davaya konu iddiaların tamamının açık ayıp mahiyetinde olduğu, süresinde ve usulüne uygun şekilde ayıp ihbar yükümlülüğünü yerine getirilmediği gerekçesi ile davanın reddine karar vermiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Yerel Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay 13. Hukuk Dairesince 31.03.2011 tarihli ve 2010/15754 E., 2011/4957 K. sayılı kararı ile; “Soyak Olympiakent” projesinin vaziyet planında, internet ilanlarında tanıtım maketlerinde ve broşürlerinde, spor kompleksinin gösterilmesi, bu şekilde projenin reklamının yapılması nedeniyle davacıda bu yerlerin
siteye
dâhil olduğu intibaı uyandırdığı, söz konusu sosyal tesislerin, mülkiyeti TOKİ’ye ait olan 518 ada üzerinde yapılmış olmasının, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerektiği, bu halde davacı tüketicinin on yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceğinin kabulü ile işin esasına girilerek hüküm tesis edilmesi gerektiği gerekçesiyle ve oy çokluğu ile bozulmuştur.
9. Söz konusu bozma kararına karşı davalı Soyak Ticaret ve İnşaat A.Ş. vekilinin karar düzeltme talebinde bulunması üzerine Özel Daire bu kez 19.04.2012 tarihli, 2011/13608 E., 2012/10844 K. sayılı kararıyla dava konusu iddianın açık ayıp mahiyetinde olduğunun Hukuk Genel Kurulunun 02.11.2011 tarih, 2011/13-453 E., 2011/651 karar sayılı kararı benimsendiği, bu hâlde davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığı gözetilerek mahkemece verilen davanın reddine ilişkin kararın onanması gerekirken zuhulen bozulduğu gerekçesi ile bozma kararı kaldırılarak hüküm davalı Soyak Ticaret ve İnşaat A.Ş. lehine oy birliği ile onanmıştır.
Direnme Kararı:
10. Mahkemece 01.07.2014 tarihli, 2012/732 E., 2014/1138 K. sayılı karar ile davalı Soyak Ticaret ve İnşaat A.Ş. yönünden davanın reddine ilişkin karar onanarak kesinleştiğinden bu konuda karar verilmesine yer olmadığına, diğer davalı TOKİ yönünden ise önceki gerekçeler tekrar edilmek suretiyle Özel Dairenin eksik ifaya yönelik bozma kararına direnilmesine ve TOKİ yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
11. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
12. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olay yönünden davacı iddiasının eksik ifa mı, açık ayıp mı teşkil ettiği, burada varılacak sonuca göre yerel mahkemenin süresinde ayıp ihbarında bulunmaması nedeniyle davanın reddi yönündeki kararının yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
13. Uyuşmazlık tanımından da anlaşılacağı üzere aynı maddi vakıa iki yargı merciinde farklı nitelendirilmiş ve bu suretle farklı neticelere varılması üzerine direnme konusu ihtilaf ortaya çıkmıştır.
14. Bilindiği gibi, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (HUMK) 74. ve 75. maddeleri gereği hâkim, bir davada sadece tarafların ileri sürdüğü maddi vakıalar ve talep sonuçları ile bağlı olup, dayandıkları kanun hükümleriyle ve onların hukuki nitelendirmeleriyle sınırlı olmaksızın, kanunları resen uygulayarak iddia ve savunmadaki talepleri karara bağlamakla yükümlüdür. Tabi olacakları kurallar ile etki ve sonuçlarının belirlenmesi yönünden, taraflarca dile getirilen taleplerin hukuki nitelendirmesi büyük önem arz etmektedir.
15. Bu doğrultuda öncelikle; her ikisi de genel anlamda borcun gereği gibi ifa edilmemesi olgusunu temelinde barındıran “eksik ifa” ve “ayıp” kavramları üzerinde kısaca durulması gerekir.
16. En öz tanımı ile ifa, borçlanılmış olan edimin yerine getirilmesi suretiyle borcun sona erdirilmesidir (Alman Medeni Kanunu, m. 362/I, Tunçomağ, K.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1976, s. 663).
17. Borcun ifa edilmemesi hâlinde borçlunun sorumluluğunu düzenleyen ve sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 96. maddesine göre “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur”.
18. Gerek dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda (BK) gerekse 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da (TKHK) eksik ifa kavramı tanımlanmamış, bu kavramdan kastedilenin ne olduğu konusunda doktrin ve uygulamada çeşitli görüşler ileri sürülmüştür.
19. Somut olayda taraflar arasındaki sözleşmenin yalnızca bir daire satışına ilişkin olmayıp, konut tesliminin yanında taşınmazın bulunduğu alanın bütünlük arz eden bir toplu yapı olmasının getirdiği ve gerektirdiği yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi mahiyeti taşıyor olması nedeniyle uyuşmazlık noktası anlamında eksik ifa kavramı ile ilgili doktrin ve uygulamadaki görüşlere daha çok inşaat hukukuna ilişkin kaynaklardan ulaşılmaktadır.
20. Buna göre; normal olan, sözleşme konusu yapının tarafların sözleşme ile kararlaştırıldıkları şekilde teslim edilmesidir. Bu doğrultuda yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği bütün edimleri yerine getirmesi, inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine uygun olarak tamamlaması gerekir. İnşaatın teslimi de bundan sonra söz konusu olacaktır. Bu nedenle inşaatın tamamlanması ve teslimi zaman bakımından birbirini takip eden süreçlerdir (Tandoğan, H.: Özel Borç İlişkileri, Ankara 1977, C.2, s.74 vd).
21. Belirtmek gerekir ki; irade özgürlüğü çerçevesinde tamamlanmamış bir yapı da teslim alınabilir. Ancak bu hâlde eksiklik ile ayıbı birbirinden ayırt etmek güç olabilir.
22. Ayıplı mal satımı karşısında alıcıyı korumaya yönelik genel nitelikli düzenlemeler zaten mevcut iken [BK, m.194-207 ve 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 25/3], tüketiciyi daha etkin bir biçimde koruma gayesi ile yürürlüğe giren 4077 sayılı TKHK’da da bu husus ayrıca düzenleme yeri bulmuştur.
23. Yürürlük tarihi itibariyle uyuşmazlıkta dikkate alınması gereken 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesinin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
24. BK’daki düzenlemeden hareketle de ayıp, satılan malda ortaya çıkan, alıcının o maldan tümüyle ya da gerektiği gibi yararlanmasını engelleyen eksiklikler ve aksaklıklar gibi özürleri ifade eder (m.194) (Zevkliler, A.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2002, s.108; Zevkliler, A./Aydoğdu, M.: Tüketicinin Korunması Hukuku, Ankara 2004, s.104). Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere borçlar hukukundaki ayıp kavramı ile tüketici hukukundaki ayıp kavramı birbiri ile örtüşmektedir.
25. Ayıbın varlığı hâlinde satıcıyı maldaki ayıptan sorumlu tutabilmek için gerek BK gerekse 4077 sayılı TKHK hükümlerine göre birtakım maddi koşulların (ayıp sayılan bir eksikliğin mevcudiyeti, ayıbın önemli olması, ayıbın malın yarar ve zararının alıcıya geçtiği anda var olması, tüketicinin ayıbın varlığını bilmeden malı satın almış olması) gerçekleşmesi ve bazı biçimsel koşulların da (ihbar ve BK hükümlerinde muayene) alıcı tarafından sağlanması gerekir.
26. Tüketici satımlarında açık ayıbın varlığı hâlinde, bu durum malın tesliminden itibaren 30 gün içerisinde muhatabına bildirilmelidir (TKHK, m.4/II). Ayıp gizli, yani ortalama bir tüketici bilgisine göre olağan bir gözlemle tespit edilemeyecek yahut sonradan ortaya çıkar mahiyette ise veya ayıp tüketiciden hile ile (kasten veya ağır kusurla) gizlenmişse alıcı 30 günlük süre ile bağlı olmaksızın, ayıbın ortaya çıktığı andan itibaren TKHK’nın 30. maddesi yollamasıyla BK’nın 198/II-III maddesi hükmü gereği derhal, başka bir ifade ile dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede ayıbı ihbar etmelidir.
27. Söz konusu maddi ve biçimsel koşulların sağlanması hâlinde alıcı tüketici, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir (m. 4/II-2.c.) ve bu seçimlik haklardan satıcı yanında imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve bağlı kredi veren kuruluşlar da müteselsilen sorumludur (m.44/III).
28. Bu madde ile ayıba karşı sorumlu tutulanlar ayıba karşı daha uzun bir süre ile sorumluluk üstlenmemişlerse, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile malın tüketiciye teslimi tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallarda beş yıldır. Ancak satılan malın ayıbı, tüketiciden satıcının ağır kusuru veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı süresinden yararlanılamaz (m.4/IV).
29. Alıcı ayıbın varlığı hâlinde satış sözleşmesi ile ulaşmak istediği ifa menfaatini elde edemediğinden ayıptan sorumluluk, satıcının satılanın teslimi ve mülkiyetini geçirme borcunun tamamlayıcısı olma özelliğini gösterir. Ayıba karşı tekeffül borcu fiilen ve tamamen teslimin gerçekleşmesi ile doğar. Teslimi gerçekleşmemiş bir işin muayenesi de mümkün değildir. Bu nedenle eksik iş ile ayıplı işin aynı hukuki niteliği taşıdığı söylenemez. Nitekim genel hükümlerin uygulandığı uyuşmazlıklarda ayıp kavramı ile eksik kavramına farklı kanun maddelerinin uygulanması gerektiği görüşü doktrin ve uygulamada genel itibari ile kabul görmektedir (Zevkliler, A./ Gökyayla, K.E.; Borçlar Hukuk Özel Borç İlişkileri, Ankara 2018, s. 137; Tandoğan: C.1, s. 206).
30. Her ne kadar 4077 sayılı TKHK’nın 4. maddesinin birinci bendinde ayıplı mal tanımı yapılırken “maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar” tabiri kullanılmış ise de, bu anlatımın kanun koyucunun tüketici işleri yönünden eksik ifayı ayıp kavramı içerisinde eritmesi şeklinde değerlendirilmesi mümkün değildir. Aksi hâlde sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediği, eksik ifanın söz konusu olduğu düşüncesiyle hak arama gayretine düşen tüketiciyi, sözleşmeye aykırılığa ilişkin genel hükümlerin yüklemediği ihbar yüküne ve daha kısa zamanaşımına tabi kılmak sonucu doğuracaktır ki bu durum, Kanunun konuluş amacı ve ruhuna uygun düşmez.
31. Nitekim açıklanan tüm bu hususlar Hukuk Genel Kurulunun 20.12.2018 tarihli, 2017/13-768 E., 2018/1969 K. sayılı kararında da aynen benimsenmiştir.
32. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı tüketicinin, kendisine teslim edileceğinin sözleşme ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edildiğini iddia ettiği sosyal donatı alanlarının bir kısmının inşa dahi edilmediğini, bir kısmının ise
site
mülkiyet alanı dışındaki parseller üzerinde inşa edildiğini ileri sürerek açtığı davanın, diğer davalı SOYAK İnşaat ve Ticaret A.Ş. yönünden davanın reddine ilişkin kararın yargılama aşamalarında kesinleştiği gözden kaçırılmadan, yukarıda yapılan açıklamalar ve 4077 sayılı TKHK’nın “Bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümler uygulanır” şeklindeki 30. maddesi hükmü gereği ihbar koşuluna bağlı olmaksızın BK’nın 125. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerekir.
33. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında davacı iddiasının TKHK anlamında ayıp mahiyetinde olduğu, bu nedenle tüketicinin süresinde ayıbı ihbar yükünü yerine getirmeden ileri sürdüğü iddiaların dinlenebilirlik koşulu bulunmadığından davanın bu istemler yönünden reddedilmesinin yerinde olduğu yönünde dile getirilen görüş, yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
34. Sonuç itibariyle, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 08.07.2020 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.