İçindekiler
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdan hisse satın almak oldukça riskli bir durumdur. Bu taşınmazlardaki pay satışlarında mevcut paydaşların şufa veya önalım hakkı adı verilen kanuni bir hakkı vardır. Bu hak, hak sahibine açacağı bir dava sonucunda payın alıcıya maliyetini ödeyerek payı satın alma hakkı vermektedir. Bu normal gibi görünüyorsa da sorun şuradan çıkmaktadır. Uygulamada pay satışının alıcıya maliyeti (depo bedeli) belirlenirken yaygın olarak tapuda gösterilen satış bedeli esas alınmaktadır. Çoğu pay satışında ise tapu müdürlüğüne beyan edilen satış bedeli, daha az tapu harcı ödemek için, kararlaştırılan gerçek bedelden düşük gösterilmektedir. Bu eğilimin bir nedeni de alım satım sırasında belediyeden istenen emlak vergisine esas beyan değeri uygulamasıdır. İlgililer emlak vergisi beyan değerini bildirmeyi yeterli görmektedir. Yine pay satışlarında taraflara olası şufa riskleri hakkında herhangi bir bilgilendirme yapılmamaktadır.
Bu durumda alıcı davalı şufa davasında bedelin daha az tapu harcı ödemek için düşük gösterildiği, gerçekte daha yüksek olduğu savunmasında bulunabilecektir. İş çok kolay değildir. Gerçek satış bedelinin ispatına yönelik her türlü delili dosyaya sunmalıdır.
Bize göre şufa davalarında tapuda gösterilen satış bedeli değil tarafların kararlaştırdıkları gerçek bedel esas alınmalıdır. Elbette gayrimenkul piyasasında fiyat alıcı ile satıcı arasında oluştuğundan bu bedel aynı zamanda taşınmazın gerçek değerini de yansıtmaktadır. Detaylı bilgi için Şufa (önalım) Davaları başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.
Şufa davası pay satışından sonra iki yıllık süre içerisinde açılabilen bir davadır. Davanın sonuçlanması ise 3-4 yılı bulabilmektedir. Günler geçtikçe enflasyona bağlı olarak para birimleri değer kaybetmekte buna paralel olarak taşınmazların değeri ise sürekli artmaktadır. İşte taşınmazın değerinde zamana ve diğer unsurlara bağlı olarak meydana gelen artışa objektif değer artışı diyoruz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu aşağıdaki kararlarında objektif değer artışının şufa bedeline yansıtılması gerektiğine karar vermiştir. Hukuk Genel Kurulunun üzerinde durdurduğu hususların anlaşılabilmesi için karardan geniş bir bölümü alıntılıyoruz.
“Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 19.4.1994 gün ve 3887 – 4518 sayılı ilamı:
“Uyuşmazlık, şufa bedelinin satış tarihinden tapuda gösterilen bedel mi, yoksa dava açıldığı tarihte saptanacak bedel mi olacağının tespitinde toplanmaktadır. Şufa bedelinin satıcı ile, davalı arasındaki anlaşmada kararlaştırılan bedel olması gerekeceğine dair yasada bir açıklık yoktur. Bu nedenle objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin, bir aylık hak düşürücü süre geçirildikten sonra açılan Şufa davalarında, davayı açan paydaşın ödeme borcuna yansıtılması icap eder. Bu itibarla davalı yargılama sırasında açıkça savunmamış olsa bile, hakimin kendiliğinden bu hususu göz önünde tutması gerekir. 20.6.1951 gün ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da hakimin hükümden önce re ‘sen nazara alarak tayin edeceği uygun bir süre içinde Şufa bedelinin yatırılmasına karar vereceği, daha sonra kaydın düzeltilmesine hükmedeceğini açıklaması bu görüşü doğrulamaktadır. Re’sen dikkate alınacak hususlar, hem uygun süre ve de onun esas bağlantısı olan Şufa bedelidir. Kaldı ki, payı alan davalı satış akdinin tarafı olduğu için ondan Şufa bedelinin tapuda gösterilenden daha fazla olduğu şeklinde savunma yapmasını beklemekte, yasanın ve özelliği olan Şufa davasının amacına ters düşer.
Özellikle, diğer paydaş ile, davalı arasında gerçekleştirilen ve Şufa hakkının kullanılmasına yol açan satış sözleşmesinden ve bir aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra açılan Şufa davalarında, davacı paydaşın ekonomik ve objektif nedenlerle değişmiş yeni bedeli ödemeksizin tapuda gösterilen eski bedelle, payın tescilini talep etmesi Medeni Kanun’un 2. maddesinde tanımlanan objektif iyi niyet kuralı ile bağdaştırılamaz. Böyle bir davranış, davalıyı zorunlu olarak elinden çıkardığı gayrimenkul payı yerine eline geçen para ile aynı nitelik ve değerde bir başka gayrimenkul edinmek imkanından yoksun bıraktığı için fevkalade adaletsiz ve hakkaniyet duygusunu zedeleyici bir sonuç yaratır.
Olayda, Özel Daire ile yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık, Şufa hakkına konu yapılan payın, satış tarihi ile dava tarihi arasında yedi yıllık bir sürenin geçmiş olması dolayısıyla, bu zaman kesiti içerisindeki ekonomik ve objektif nedenlerle meydana gelmesi kaçınılmaz bulunan değer düşüklüğünün, Şufa bedelinin belirlenmesinde nazara alınması gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. Gerçekten hakikati yansıtmayan sicildeki düşük satış bedelinin kabul edilmesi, Şufa hakkının kullanıldığı tarih ile satış günü arasında geçen sürede taşınmazın değerinde, enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak kadar açık bir olgudur. Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir. Şufa (önalım) hakkının kullanılması nedeniyle şufa hakkı sahibi davacının, bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullandığı tarihteki (önceden kullanılmamış ise dava tarihi) değeri olmalıdır. Nitekim bu görüş Hukuk genel Kurulu’nun 5.5.1993 gün 761/192 sayılı emsal nitelikteki kararında da aynen benimsenmiştir. Bu itibarla Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi doğru değildir. O halde usul ve yasaya uygun olmayan direnme kararı bozulmalıdır.” (HGK. 15.02.1995 T. E: 1994/6-859, K:77)
Yine aynı doğrultuda;
“Olayda, Özel Daire ile yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık, Şufa hakkına konu yapılan payın, dava tarihi ile keşif tarihi arasında üç yıl aşan bir sürenin geçmiş olması dolayısıyla, bu zaman kesiti içerisindeki ekonomik ve objektif nedenlerle meydana gelmesi kaçınılmaz bulunan değer düşüklüğünün, Şufa bedelinin belirlenmesinde nazara alınması gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. Gerçekten hakikati yansıtmayan sicildeki düşük satış bedelinin kabul edilmesi, Şufa hakkının kullanıldığı tarih ile satış günü arasında geçen sürede taşınmazın değerinde, enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak kadar açık bir olgudur. Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir. Şufa hakkının kullanılması nedeniyle şufa hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullandığı tarihteki (önceden kullanılmamış ise dava tarihi) değeri olmalıdır. Nitekim bu görüş Hukuk genel Kurulu’nun 5.5.1993 gün 761/192 sayılı emsal nitelikteki kararında da aynen benimsenmiştir. Ayrıca da davalı, çekişme konusu payı kayden iktisap etmiş ve mülkiyet hakkına dayalı olarak tasarrufta bulunmuş olduğuna göre; somut olayda, yukarıda açıklanan biçimde belirlenecek şufa bedelinden -davalının yaralanması nedeniyle- bir indirimin de düşünülmeyeceği aşikardır. O halde usul ve yasaya uygun bulunmayan direnme kararı bozulmalıdır.” (HGK 19.10.1994 T. E: 6-343, K: 625)
Yargıtay’ın bu doğrultudaki kararlarının nedeni paranın satın alma gücündeki erimedir. Bu husus alıntılanan kararların gerekçesindeki “Şufa hakkının kullanıldığı tarih ile satış günü arasında geçen sürede taşınmazın değerinde, enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak kadar açık bir olgudur. Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir.” cümleleriyle açık bir şekilde belirtilmiştir. Yargıtay’ın bu görüşünden vazgeçtiğine dair bir kararı yoktur. Sadece 2002- 2019 yılları arasında Türk Lirasında hızlı değer kayıpları oluşmadığı için bu kabil kararlara pek rastlanmamıştır. Ancak son dönemlerde paranın satın alma gücünde tekrar önemli kayıplar yaşanmaya başlamıştır. Bu durumda Yargıtay’ın önceki tarihli kararlarının dayanağı ekonomik koşullar yeniden ortaya çıkmıştır. Hatta değer kayıpları önceki yıllardan daha da fazladır. Bu nedenle adil ve hakkaniyetli bir çözüme ulaşılabilmek için önalım bedelinin, dava konusu payın karara en yakın tarihteki değeri olarak belirlenmesi zorunludur.
Yargıtay 743 Sayılı Medeni Kanun’un yürürlükte olduğu dönemde verdiği birçok kararda ön alım davası satıştan uzun süre sonra açılmışsa depo edilecek şufa bedelinin, şufa hakkına konu taşınmazın dava tarihindeki değeri ile tapu kayıtlarına göre tespit edilecek tapu giderleri esas alınarak belirlenmesi gerektiğine hükmetmiştir. Yargıtay uzun süreyi somut olaya göre değerlendirmiş net bir belirleme yapmaktan kaçınmıştır. Bir yıl civarındaki süreleri uzun süre saydığı kararları olduğu gibi mülga Medeni Kanun’un uygulandığı dönemde 1 aylık süre geçtikten sonra açılan davalarda da bu görüşünü uygulamıştır. Yargıtayın bu içtihadından döndüğünü gösteren bir kararı yoktur.
Yargıtay 6. Hukuk dairesi E:2002/119 K:2002/212 T:22.01.2002 tarihli kararında bir yıldan bir hafta kadar eksik olan süreyi “uzun süre” saymış ve satışın üzerinden uzun süre geçtiği itirazının davanın her aşamasında ileri sürülebileceğine hükmetmiştir. Aynı doğrultuda E:2002/942, K:2002/2526 sayılı, 09.04.2002 tarihli kararında 18 ay civarındaki süreyi uzun süre saymış ve şufalı payın dava tarihi itibariyle değerinin tespit edilerek, tespit edilen bu miktardan şufa hakkını kullanıp kullanmayacağının davacıya sorulması, kabul ettiği takdirde bu miktarın depo edilmesi için uygun süre verilmesi sonucuna varmıştır.
Yargıtay yukarıda alıntılanan içtihatlarında dava tarihindeki değerin esas alınması gerektiğini belirtmektedir. Özel hukukta dava tarihindeki fiili ve hukuki duruma göre hüküm verilmesi genel bir prensip ise de bu uygulama şufa davalarının özel durumuna uygun düşmemektedir. Bilindiği üzere şufa davalarında şufa bedeline herhangi bir faiz yürütülmemektedir. Bu durum şufa bedelinin depo edilmesinden sonra kanun yollarında yıllar geçebildiği düşünülürse adaletsizdir. Ya şufa bedeline faiz yürütülmeli ya da hükme en yakın tarihteki (keşif tarihidir) taşınmaz pay değeri esas alınarak şufa bedeli belirlenmelidir.
Aşağıda satış bedeli tapuda olduğundan düşük gösterilmiş bir taşınmazla ilgili olarak açılmış olan şuf’a davasında mahkemenin tapuda gösterilmiş olan bedel değil keşif ile belirlenmiş olan değerin şufa bedeli olarak ödenmesi gerektiğine dair bir kararı sunulmaktadır.
TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
BURSA
1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2013/512 Esas
KARAR NO : 2016/63
HAKİM : …………
KATİP : …………..
DAVACI : …………Nilüfer/ BURSA
VEKİLİ : ……………… Osmangazi/ BURSA
DAVALI : ………………..Nilüfer/ BURSA
VEKİLLERİ : AVUKAT HÜSEYİN DEMİRBAŞ – Demirtaşpaşa Mah. Ankara Yolu Cad. No:36 Tüze İş Merkezi Kat:10/34-35 Osmangazi/ BURSA
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 18/09/2013
KARAR TARİHİ : 17/02/2016
Mahkememizde görülmekte bulunan Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
İSTEM : Davacı vekilinin dava dilekçesinde; Bursa, Nilüfer, Hasanağa, 123 ada, 2 parselde kayıtlı 6132 m2 yüzölçümlü taşınmazın 1/2′ sinin davacıya ait olduğunu, diğer 1/2′ sinin 14/05/2012 tarihinde 150.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını, ancak TMK gereğince satış işleminin noter kanalı ile müvekkiline bildirilmediğini, satış tarihinden bu yana iki yıllık hak düşürücü süre geçmediğinden, yasal hakları olan ön alım davasını ikame ettiklerini belirterek, tapu müdürlüğünden sorulacak olan satış bedeli, harç ve masraflarının depo edilemesine müteakip davalı yanca satın alınan 1/2 hissenin müvekkili adına tesciline, dava sonuna kadar taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep etmiş, tedbir talebinin kabulü ile karar ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmiştir.
CEVAP : Davalı vekilinin 04/12/2013 tarihli cevap dilekçesinde; kötü niyeli olan davacının MK gereği dürüstlük kuralı uyarınca davasının reddi gerektiğini, dava konusu hissesinin davacının muvafakati ve yönlendirmesi sonucu müvekkilince satın alındığını, taraflar arasında komisyoncular vasıtası ile pazarlık yapıldığını, müvekkili ve babasının Hasanağa OSB’ de fabrika binası aradığını, üzerinde satılık ilanı bulunan dava konusu taşınmaza bitişik ve tamamı davacıya ait olan başka bir arsaya talip olduklarını, yapılan görüşmeler sırasında fiyat müvekkiline fazla gelince davacının dava konusu arsayı kastederek hemen bitişikte başka bir arsa olduğunu, buranın hem alan olarak daha küçük, hem de m2 birim fiyatı olarak daha uygun olduğunu, diğer hissedarla ilgili bazı problemler olduğunu, çözülebilirse diğer payın alınabileceğini, kendi hissesini de satabileceğini söylediğini ve müvekkilini dava konusu arsaya kendisinin yönlendirdiğini, dava konusu taşınmazın satın alınan hissesinin problemlerinin çok sayıda mirasçıları olması, bazı mirasçıların yurt dışında bulunması, satış yapılabilmesi için OSB’ de biriken alt yapı katılım payları ve aidat borçlarının ödenmesi gibi sorunlar olduğunu öğrendiklerini, müvekkilinin davacı ile görüşmelerinde yanlarında bulunan ………isimli kişiden hissedarlardan ……………..’ a ulaştığını, yapılan görüşmelerden sonra hissenin satın alındığını, bu kez davacının hissesi için pazarlık yapıldığını, ancak yine fiyatta anlaşılamadığını, aradan 1 yıl geçtikten sonra davacının müvekkiline ait hisseye talip olduğunu, dava konusu arsanın sahibi olan davacı dışı ……………….tarafından müvekkiline haber gönderildiğini, emlak komisyonculuğu yapan ………………’ nın bu yerle ilgili olarak kendisiyle görüşmek istendiğinin iletildiğini, emlak ofisinde yapılan görüşmede arsayı dışarıdan bir sanayicinin istediğini, diğer hissedar olan davacı ile ile birlikte hisselerini satmayı düşünüp düşünmediklerini sorduğunu, ancak müvekkili tarafından arsa üzerine fabrika binası yapılmak istendiğinden teklifin kabul edilmediğini, ancak davacıların kendisine satın alma teklifinin arsanın tamamına sahip olma ve iyi bir fiyatla bu sanayiciye satma niyetini barındırdığını anladığını, bu görüşmelerden sonra huzurdaki davanın ikame olduğunu, müvekkili tarafından arsa satın alınırken davacının kendi hissesini de satabileceğine dair güven oluşturduğunu, müvekkili tarafından davacının problem olarak adlandırdığı hususlar giderilip tapu kaydı sorunsuz hale getirilince huzurdaki davanın açıldığını, davacının amacının taşınmazın düşük fiyatla satın alıp, fahiş fiyatla satmak olduğunu, davanın 3 aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını, dava konusu yerin paydaşlarınca paylarına bölünmüş olduğunu, fiilen taksim edildiğini, davanın reddi gerektiğini, taşınmazın satışı bedelinin 625.000,00 TL olduğunu, davacının 150.000,00 TL iddiasının taşınmazı düşük bedelle satın alma istediğinden kaynaklandığını, satışın üzerinden uzun zaman geçtiğinden şufa bedelinin dava konusu payın dava tarihindeki değeri larak belirlenmesi gerektiğini belirterek, davacının davasının reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini istemiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE: – Dava konusu taşınmazın tapu kaydı ve çap suretinin celbedildiği, tapu müdürlüğünden dava konusu satış işlemine dair yapılan masraf ve ödenen harçlara ilişkin belge ve kayıtların istendiği, tapu müdürlüğünden satışın 150.000,00 TL üzerinden yapıldığı, yapılan masraf ve yatırılan harç tutarının toplam 4.950,00 TL olduğunun bildirildiği,
– Davacı tarafça 154.950,00 TL’ nin bankaya depo edilerek makbuzun dosyaya sunulduğu,
– 08/07/2014 tarihinde mahallinde keşif yapıldığı, keşif sırasında dinlenen davalı tanığı …………’ ın; davalının kardeşi olduğunu, satılık ilanını görünce davalının aradığını, davacının köşe parselin kendisine ait olduğunu, dava konusu arsada hissedar olduğunu, diğer hissedarın payının alınması halinde kendi hissesini de vereceğini söylediğini, dava konusu hissenin hissedarlarının borcu olduğu ve ayrıca para ödenmek zorunda kalınacağı için satın alınmadığını, durumu avukatlarına ilettiklerini ve onun yönlendirmesi ile yapılan sözleşme sonuncunda satışın yapıldığını, akabinde davacının hissesi için başlatılan görüşmelerde davacının sürekli fiyat yükselttiğini, sonra bir başkasının yatırım için alma niyetine girdiğini, ancak arsayı satmak amaçlı almadıklarından kabul etmediklerini, arsayı 600.000,00 TL’ ye satın aldıklarını, sonunda da huzurdaki davanın açıldığını beyan ettiği,
– Davalı tanığı ………………’ in; dava konusu hisseyi …… Bey’ in aldığını, davalının yer aradığını, kendisine bu yeri tavsiye ettiğini, satılık tabelasını kendisinin gösterdiğini, ancak kaça aldığını bilmediğini beyan ettiği,
– Bilirkişiler İnşaat Mühendisi ………………, hesap uzmanı Av. …….., Emekli Kadastrocu …………’ un 18/08/2014 tarihli raporlarında; dosyada davalı tarafça satışın süresi içinde ve noter marifeti ile davacı tarafa bildirildiğine ilişkin delil bulunmadığını, davalı tarafından satışın 625.000,00 TL’ den yapıldığı, tapu masraflarını azaltmak üzere bedelin tapuda düşük gösterildiğini iddia ettiğini, ancak bedelde muvazaa iddiasının muvazaaya katılan tarafından öne sürülmesinin karşı yan kadar kolay olmadığını, bu konuda tanık deliline dayanılmasının da kabul edilmediğini, bu konuda takdirin mahkememize ait olduğunu, dava konusu arsanın 1/2′ sinin dava tarihindeki değerinin 640.794,00 TL, akit tarihindeki değerinin 607.068,00 TL olacağının tespit edildiği,
– Hasanağa Organize Sanayi Bölgesinden bölgede arsa m2 birim fiyatlarının 445,00 TL olduğunun bildirilmesine rağmen bilirkişi raporunda m2 birim değerinin hiçbir emsal istenmeden 225,00 TL olarak belirlendiğinden bahisle davalı vekilince rapora itiraz edildiği, HOSAB yazı örneğinin dosyaya sunulduğu,
– 19/11/2014 tarihli oturumda dinlenen davalı tanığı ……………..’ un; dava konusu arsayı satmaya karar verince davacıyı aradıklarını, kendisinin alamayacağını, ancak müşteri çıkarsa kendi payını da satabileceklerini, kendi yeri ön tarafta kaldığından arsasına 850.000,00 – 900.000,00 TL istediğini söylediğini, sonra kendi hisselerini davalıya 625.000,00 TL’ ye sattıklarını, satış günü kendisinin davacıyı aradığını, yine aynı şeyleri söylediğini, davacının, davalının kardeşi olan ……………..’ la da görüştüğünü söylediğini beyan ettiği,
– Davalı tanığı …………….’ in; dava konusu yeri ………..’ ın aldığını bildiğini, kaça aldığını bilmediğini, bitişikteki davacının yerinde de o tarihte satılı ilanı olduğunu, …………Bey’ in ayrıca davacının yerine de müşteri olduğunu, almak istediğini kendisine söylediğini beyan ettiği,
-Davalı tanığı …………………’ un; taşınmazın annesi ve teyzesinin müşterek yeri olduğunu, davacının eskiden yeri satın almak istemesi üzerine teyzesinin hissesini sattığını, annesinin yerinin kaldığını, annesinin sonradan satmak istemesi üzerine davacının önerilen paraya alamayacağını söylediğini, aracılık eden komisyoncunun da defalarca satın almak için geldiğini, ancak istenilen bedel verilmediğinden satışın gerçekleşmediğini, sonra davalı ile anlaştıklarını, durumu davacıya söylediklerini, çok para istediklerinden almayacağını söyleyince davalıya 625.000,00 TL’ ye sattıklarını beyan ettiği,
– Davalı tanığı ……………..’ ın; dava konusu yerde annesinin hissesinin 625.000,00 TL’ ye davalıya satıldığını, davacının satıştan haberi olduğunu beyan ettiği,
– Davalı tanığı …………….. ın; dava konusu yerde mirasçı olarak hissesinin olduğunu, toplamda 625.000,00 TL’ye satıldığını, davacının sürekli satın almak istediğini, ancak istenilen fiyatı vermediğini, ayrıca kendi yerini de satmak istediğini, davalıya satış yapılırken davacının haberdar edildiğini, kendi yerinin de satılık olduğunu söylediğini beyan ettiği,
– Taşınmazın davalıya satış tarihinden önce bölgede satılan arsalar varsa devir tarihleri ile parsel haritaları ve satış değerlerinin HOSB’ den sorulduğu, 23/02/2015 tarihli cevabi yazıda bildirilen satışların m2 birim fiyatlarının 445,00 TL ve 450,00 TL olduğunun görüldüğü,
– Yazı cevapları doğrultusunda bilirkişilerden alınan 17/03/2015 tarihli ek raporda arsanın 1/2′ sinin dava tarihindeki değerinin m2′ si 300,00 TL’ den 919.800,00 TL, akit tarihindeki değerinin m2′ si 275,00 TL’ den 843.150,00 TL olduğunun tespit edildiği,
– Taraf vekillerince şuf’ a davalarına ilişkin Yargıtay içtihatları sunulduğu, her ne kadar yerleşik Yargıtay uygulamalarında da şuf’a davalarında tarafların resmi satış sözleşmesindeki akit bedeli ile şuf’a bedeli yönünden bağlı oldukları ve buna göre hissedar olan 3. kişinin süresi içerisinde dava açması halinde akitte belirtilen bedel üzerinden şuf’a hakkını kullanabileceği belirtilmekte ise de, ülkemizde ticari hayattaki hızlı değişim, ekonomik gelişmeler nazara alındığında zaman zaman gayrimenkullerde hızlı değer artışları olabildiği gibi, bölgemizde yapılan tüm gözlem ve incelemelerde gayrimenkullerin satımı sırasında resmi satış sözleşmesinde satış bedeli olarak mahalli idareler tarafından taşınmazın bulunduğu bölgede emlak vergisine esas olmak üzere rayiç bedeller belirlendiği, bu itibarla belirlenen bu bedeller üzerinden vergi alındığı, satış sözleşmesi ile rayiç bedele dayalı emlak beyan değerleri arasında ciddi farklar beyan edildiğinde maliklerin vergi cezaları ile muhatap oldukları, bu sebeple ve alım satım sırasında alınan nispi vergi ve harçlar nedeniyle insanların resmi satış sözleşmesinde değeri gerçek piyasa değerinden değil de, rayiç bedele yakın değer üzerinden yaparak bu şekilde vergiden tasarruf veya diğer bir deyişle vergi kaçırma yoluna gittikleri, ancak bu şekilde satılan gayrimenkullerin hisseli olması halinde bu duruma vakıf olan diğer hissedarın piyasadaki gerçek değeri yerine resmi satış sözleşmesindeki değer üzerinden şuf’a hakkını kullanma yoluna giderek, gerçekte almayacağı bir taşınmazı bu şekilde başkasının hata veya hilesini kullanarak kendisi de haksız kazanç elde etme yoluna gitmeye tevessül ettiği ve bu şekilde şuf’a hakkının kötüye kullanıldığı, MK temel hükümlerinden olan yasanın kötü niyeti korumayacağı gibi, başkasının hata veya hilesinden faydalanarak diğer 3.kişinin kötü niyetli olarak veya haksız menfaat temin etmesine yasanın veya hukukun yol vermemesi gerektiği anlaşılmakla davacıya bilirkişiler tarafından akit tarihi itibari ile tespit edilen 843.150,00 TL satış bedelinin evvelce yatırılan bedel mahsup edildikten sonra bankaya depo etmesi hususunda süre verildiği,
– Davacı asil tarafından 30/04/2015 tarihli dilekçesi ile mahkeme hakiminin karar vermeden önce düşüncesini açıkladığı, Yüksek Mahkeme kararlarına direneceğini beyan ettiği, ayrıca başkasının hata ve hilesini kullanarak haksız kazanç elde etme yoluna gittiği, bu şeklide hakkını kötüye kullandığını beyan ettiğini, gerekçenin maksadını aştığını, hakimin tarafsızlığından şüpheye düştüğünü, mahkeme hakiminin davadan çekilmesini, aksi taktirde kendisinin hakimi reddettiğini beyanla reddi hakim talebinde bulunduğu, yapılan incelemede davacının reddi hakim taleplerinin HMK 36. Maddesinde anılan hallerden olmadığından talebin reddi mütalaası ile dosyanın talebi değerlendirecek olan mahkeme hakimine tevdi edildiği, Bursa 2. Asliye Hukuk Mahkemesi Hakimi tarafından incelenen dosyaya ilişkin olarak verilen 2015/20 diş sayılı kararda talebin reddine, 1.500,00 TL para cezasına karar verildiği, ret kararının davacı yanca temyiz edildiği, Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 22/10/2015 tarihli, 2015/9734-10004 sayılı kararı ile ret kararının onandığı, ancak reddi hakim talebi kötü niyetle yapılmadığından para cezası cümlesinin hükümden çıkarılmasına karar verildiği, kararın kesinleştirilerek dosyanın yargılamaya devam etmek üzere mahkememize gönderildiği,
– Davacı tarafça 29/05/2015 tarihinde bilirkişilerce tespit edilen şufa bedelinin bakiyesinin de depo edildiği,
– 17/02/2016 tarihli oturumda davalı vekilinin bedel yönünden itiraz ederek yeniden bilirkişi raporu alınmasını, talepleri kabul edilmediği taktirde dava tarihindeki gerçek bedel üzerinden depo kararı verilmesini, ayrıcadavacı vekilinin bedelin 30 gün vadeli olarak depo edildiğini, yıllık vadeli mevduata uygulanan faizin uygulanması hususunda bankaya yeniden müzekkere yazılmasını talep ettiği, mahkememizce bilirkişi raporu usul ve yasaya uygun, denetlenebilir bulunduğu, şufa davalarında satış bedelin satış tarihi itibariyle depo edilmesi gerektiği, yine bedelin 30 gün vadeli olarak depo edilmesi ve vadeli hesaplara uygulanan faizin uygulanması hususunda bankaya evvelce müzekkere yazıldığından her iki talebin de reddine karar verildiği görülmüştür.
Şufa davalarının hisseli taşınmazlarda, ön alım hakkının korunması amacıyla Kanunun hissedarlara tanıdığı bir hak olduğu, davacının ön alım hakkını kullanma amacıyla huzurdaki davaya açtığı, yargılama sırasında dinlenen davalı tanıkları tarafından davacının taşınmazın satışından haberdar olduğu ve hatta kendi hissesinin de satılmasınıı istediği beyan edilmiş ise de, dosyaya davalı tarafından şufa ihtarının noter kanalı ile yapıldığına dair somut bir delil sunulmadığı, bu durumda davacının ön alım hakkını kullanma talebinin yerinde olduğunun kabulünün gerekeceği, ön alım hakkını kullanmak isteyen davacının taşınmazın satış tarihindeki değeri ile tapu harç ve masraflarını depo etmesi gerektiği, mahkememizce bilirkişiler nezarete alınarak keşif yapıldığı, HOSB’ den bölgedeki arsa m2 birim değerlerinin sorulduğu, her ne kadar tapuda satış değeri 150.000,00 TL olarak gösterilmiş ise de, tapu harç ve masraflarının azaltılması adına değerin düşük gösterilmesinin yaygın bir uygulama olduğu, davalı ile satıcılar arasında yapılan harici sözleşme ve tanık olarak dinlenen satıcıların beyanlarından taşınmazın 625.000,00 TL’ den yapıldığının sabit olduğu, ancak davacının ön alım hakkını kullanmak üzere dava açtığı tarih ile satış tarihi arasında Yargıtayca uzun bir zaman olarak nitelendirilebilecek 16 ay gibi bir süre geçtiği, ayrıca davacının haricen satıştan haberdar edildiği kanaatine varıldığı, bu durumda davalının kasıtlı olarak davacıyı satıştan haberdar etmemek, şufa hakkını kullanmasını engellemek gibi bir amacı olmadığı da göz önüne alındığında bilirkişiler tarafından tespit edilen satış tarihi itibariyle rayiç değerin depo edilmesi gerektiği, yapılan araştırma neticesinde tanzim edilen ek raporda taşınmazın satış tarihi itibari ile gerçek değerinin tespit edildiği, mahkememizce bu değer ve tapu harç ve masraflarını depo ettirildiği, bu şekilde davacının ön alım hakkını kullanma şartlarının tamamının yerine getirildiği anlaşılmakla davasının kabulüne karar vermek gerektiği anlaşılmış, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:
Davacının davasının kısmen kabulü ile;
1- Dava konusu Bursa, Nilüfer, Hasanağa Mah., 123 ada, 2 parsel numaralı taşınmazda davalı ………………adına kayıtlı olan 1/2 payın iptali ile davacı ………………….T.C. Vatandaşlık numaralı ………………..adına tapuya kayıt ve tesciline,
2- Şufa bedeli olarak depo edilen 843.150,00 TL alım satım bedeli ile 4.950,00 TL harç ve masraflar olmak üzere toplam 848.100,00 TL’nin karar kesinleştiğinde işlemiş neması ile birlikte davalı tarafa ödenmesi hususunda ilgili bankaya müzekkere yazılmasına,
3- İhtiyati tedbirin hüküm kesinleşinceye kadar devamına, taşınmazın tapu kaydına İİK’ nun 28. Maddesi gereği şerh konulmasına,
4- Alınması gerekli 57.933,71 TL harçtan davacı tarafından yatırılan toplam 14.486,20 TL (peşin+tamamlama) harcın mahsubu ile bakiye 43.447,51 TL harcın davalıdan tahsiline, davacı tarafından yatırılan toplam 14.554,25 TL harç ile harç dışında kalan 34,55 TL müzekkere, 124,00 TL tebligat, 1.077,50 TL keşif + bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 1.236,05 TL yargılama gideri ile47.874,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacı tarafından yapılan 21,75 TL temyiz posta masrafının üzerinde bırakılmasına, sarf olunmayan gider avansının hüküm kesinleştiğinde yatıranlara iadesine,
Dair verilen karar davacı vekili ile davalı vekillerinin yüzlerine karşı Yargıtay yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen tefhim kılındı. 17/02/2016
Katip …………. Hakim …………….
BİH 43.447,51 TL
Demirbaş Hukuk Bürosu – Bursa – Avukat Hüseyin Demirbaş – Haziran 2016