Hukuka uygun olarak kiracılarının aleyhine tahliye davası açan gayrimenkul sahipleri, tahliye davaları ne kadar sürer? Sorusuna yanıt ararlar. Taşınmazların tahliye işlemleri Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Ev ve iş yeri gibi taşınmazların, taşınmazın üzerinde hak sahibi olan kişi veya yetkilendirdiği kişi tarafından kiraya verilmesi sonucunda, kira sözleşmesinde belirtilen sürenin sona ermesi, kiralanan üzerinde sözleşmeye aykırı hareket edilmesi, kiranın belirlenen sürede ödenmemesi ve yasalarda belirtilen diğer sebeplerden nedeniyle, kiracının tahliyesine ilişkin açılan davalar, tahliye davası olarak isimlendirilir.
Tahliye davası dosyanın niteliğine, davayı görmekte olan mahkemenin iş yoğunluğuna, kiracının itiraz hakkını kullanmasına göre sonuçlanma süreci de değişiklik gösterir. Tahliye davalarında karar süreci ortalama, 3 ay ile 1,5 yıl arasında değişiklik gösterir.
İçindekiler
Kanun koyuncu, mülkiyetin ve mülkiyet sahibinin haklarını korumakla birlikte, kiralayanın da haklarını koruma altın almıştır. Tahliye davalarını konu kiralama işlemlerinde;
Kiracılar lehine özel durum oluşur. Belirtilen sebeplerin ortaya çıkması halinde, kiracı kira kontratını süresinden önce feshederek, mülkiyeti tahliye eder. Bu sebepler dışında kiralanan mülkün tahliyesi durumunda, kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca kullanılmayan dönemlerin kirası ödenir.
Kendisine ait mülkte ikamet eden kişi, aciz duruma düşerek, ikamet ettiği ev veya dairesini elinden çıkarmak zorunda kaldığında, kendisine ait başka ikamet edecek mülkiyetinin bulunmaması durumunda, daha önce kiraya vermiş olduğu ikamet amaçlı taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Kiracı bunda direnirse, tahliye davası açılır. Mülk sahibi bakmakla yükümlü olduğu kimseye, alt soy, üst soy illiyet bağı bulunan kimseler konut ihtiyacını karşılamak içinde, kiraya vermiş olduğu konutun tahliyesini isteyebilir.
Kiracının buna direnmesi durumunda tahliye davası açılır. İhtiyaçtan kira tahliye davaları mahkemelerin yoğunluğuna göre 2 ile 3 ay gibi sürede karara bağlanır. İhtiyaçtan kira tahliye davasında, mahkeme kararına dayandırılarak tahliye edilen taşınmaz, kişinin kendisi, bakmakla yükümlü olduğu kişiler, alt soy ve üst soydan biri dışında kiraya verilemez. Durumun tespiti durumunda, daha önce tahliyesi gerçekleştirilmiş kiracı, bu hususta verilen karara itiraz etme ve mağduriyetinin giderilmesi yollarına başvurma hakkına sahiptir.
Mahkeme tarafından verilen tahliye kararı bağlayıcıdır. Tahliye kararı verilmişse kiracı, aksine yasal bir hüküm bulunmuyorsa 15 günlük süre içerisinde, kiralanan mülkiyeti tahliye etmek zorundadır. Kiracı tahliye kararına karşı herhangi bir yasal zorunluluk olmamasına rağmen direnmesi durumunda, davacı mahkeme kararının infazı için icra dairesine başvurarak, kararın infazının gerçekleştirerek tahliyesini gerçekleştirir.
Bu işlemin yerine getirilmesinde ihtiyaç hasıl olduğunda, icra memuru kolluk kuvvetlerinden yardım talep eder. Yapılan işlemlere ilişkin dosya kapsamında masraflar kiracıya ödetilir. Zorunluk bulunmamasına rağmen kiraya veren tarafından, mahkeme kararında belirtilen 15 günlük süre, iyi niyetli olarak artırılabilir. Keyfiyetin ilgili tarafa yazılı olarak bildirilmesi gerekir.
Avrupa Birliği müktesebatına ve göre dilekçelerin usulüne tebliği durumunda, 14 günlük süre içerisinde, dilekçenin içeriğine göre cevap verilir. Olayın tarafı bu süre içerisinde kendini savunacak belgeleri ilgiliye sunmak zorundadır. Avrupa Birliği Adalet Etkinliği Komisyonu’nca üye ülkelerin adalete olan güvenin artırılması için dava sürelerine yönelik makul süreler belirtilmiştir.
Makul sürede sonuca bağlanmayan davalar için yaptırım öngörülmektedir. Bu sayede hak ihlallerinin önlenmesi amaçlanmıştır. Avrupa Birliği kriterlerine göre, tahliye davalarının 451 günde sonuçlanması öngörülmüştür. Bu süre Avrupa Birliğine aday ülke konumunda ki Türkiye, Türk yargı sisteminde öngörülen dava süresini benimsemiştir.
Tahliye dava süreci, kiraya veren davacının kiralan taşınmazın tahliyesi istemine ilişkin dava dilekçesini ilgili mahkemeye sunması ve mahkemenin dosyayı inceleyip kabul etmesi ile başlar. Davalı tarafın konuya ilişkin savunma yapması için, mahkeme kararı ilgiliye tebliğ edilir. Dosya gereği varsa tanıklar dilenir, deliller toplanır. Konu hakkında davanın seyrini değiştirecek tüm diller toplandıktan sonra, karar aşamasına geçilir.
Karar duruşmasında varsa keşif ve bilirkişi raporları okunur. Tarafların buna ilişkin itirazları bulunmaması durumunda tahliye kararı yönünde veya tahliye kararının reddi yönünde karar verilir. Karar duruşması sonucunda, davanın sonucu belirlenmiştir. Karar taraflara tebliği edilir. Tebliğ süresi sonunda karara itiraz durumu oluşmazsa, hakim gerekçeli kararını onaylar. Bu tarihten itibaren tahliye süresi başlar. Usulüne uygun tebliğe ilişkin savunma yapılmadığı veya davalının yokluğunda da karar verilir. Bu durum karar aşamasını etkilemez.
Kira sözleşmesine dayanarak tahliye, tespit ve sözleşmenin feshi davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına girer. Kira sözleşmesinden doğan kira alacağı, tazminat davaların talep edilen miktara göre dava açılacak mahkeme belirlenir. Kira sözleşmesinde kaynaklı tahliye davaların genellikle, kiralanan taşınmazın bulunduğu mahkemelerde dava açılsa da, bu bir zorunluluk değildir. Davacı ikametinin bağlı bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde de tahliye davası açabilir.
Tahliye davasını mülkiyet sahibi açabileceği gibi, kat maliki ve intifa hakkına sahip kişilerinde açabileceği yönünde Yargıtay kararları mevcuttur. Mülkiyet hakkının hisseli olması durumunda, paydaşların çoğunluğunun kararı ile tahliye davası açılabilir. Kiracının hak sahiplerinden birisi olması halinde tahliye davası açılamaz.
Gerekçeli karar, tahliye davasının son duruşmasında verilen kararın, mahkeme başkanı tarafından onanması anlamına gelir. Son duruşmada verilen karar taraflara tebliği edilir, karara itiraz süresi işletilir. Bu süre sonunda kararın neticesine etki edecek bir durum oluşmadığında, hakim gerekçeli kararı onayarak ilgililere tebliğ eder. Bu sayede karar kesinleşmiş olur. Gerekçeli kararın onanması 30 günlük süreye tabidir.
Tüm dava, dosya ve sorularınız için bizimle İletişime Geçiniz!